Экономика
На тему дня. Вложения в недвижимость
02.12.2008 09:56
В последнее время только ленивый не рассуждает о возможных изменениях цен на недвижимость и не прогнозирует их падение. Наша задача – профессионально, честно и объективно рассказать, что будет происходить с динамикой цен на недвижимость. Чем же руководствуются те аналитики, которые прогнозируют снижение цен на жилье? Первый довод: предложение опережает спрос, налицо – кризис перепроизводства жилья.
В период кризиса это самая надежная защита своих средств
При всех проблемах, с которыми сталкивается экономика России в связи с мировым финансовым кризисом, в сегодняшней непростой ситуации есть один несомненный плюс. Кризис четко и ясно высветил скрытые ранее проблемы, «узкие места» нашей хозяйственно-экономической деятельности, позволил взглянуть на многие вопросы, что называется, свежим взглядом.
Беспрецедентные меры, принимаемые Президентом и Правительством России по преодолению последствий кризиса, внушают определенный оптимизм, поскольку налицо серьезный сценарий перспективных действий. Использование средств Стабилизационного фонда, который не лежит мертвым грузом, а продолжает приносить прибыль, поддержка крупных компаний и банковской системы страны, усиление роли государства как серьезного игрока на экономическом поле, наконец, последние законотворческие инициативы, предложенные премьер-министром и касающиеся оптимизации налоговой политики, принятые Государственной Думой, – все это говорит о том, что Россия достаточно уверенно движется в авангарде мировой экономики.
Сам по себе кризис крайне – явление неприятное и затяжное. С его последствиями, которые выразятся и в росте инфляции, и в повышении цен, и в непредсказуемых скачках курса акций, нам еще придется столкнуться. Однако здесь очень мощным подспорьем будет четкая прогнозная политика, глубокие аналитические исследования и та сегодняшняя динамика финансово-экономических действий власти, которая предполагает здравый разумный и взаимовыгодный компромисс между участниками рынка – продавцами и покупателями.
Мы говорим сейчас о региональном аспекте проблемы. Четко выстроенная вертикаль власти, предоставленная регионам самостоятельность в решении важных вопросов позволяют региональным властям активно воздействовать на экономическую конъюнктуру, принимать выверенные решения, действовать опережая развитие событий, в тесном контакте с представителями серьезного бизнеса. Но эта работа требует предельного напряжения сил, абсолютной «прозрачности» и полного понимания серьезности ситуации.
Все мы прекрасно понимаем, что на региональном уровне социальный аспект проблемы приобретает первостепенное значение. А если мы говорим о социальной политике, то в первую очередь имеем в виду ее важнейшую составляющую – жилье.
В последнее время только ленивый не рассуждает о возможных изменениях цен на недвижимость и не прогнозирует их падение на 5, 10, или 20 процентов. Но если спросить человека, на чем он основывает свои утверждения, то он, пожалуй, затруднится с ответом. Скорее всего, люди сошлются на циркулирующие повсеместно слухи, на мнения различного рода экспертов в телевизионных ток-шоу. А наиболее осведомленные – на мнение директора московской фирмы «NAA PWAY» Александра Крапина, высказанное им в журнале «Правильное решение» и гласящее, что цены на жилье упадут на 50 процентов.
Можно, конечно, напомнить о субъективизме и заинтересованности экспертов в распространении той или иной информации, но это – тема отдельного разговора. Наша задача – профессионально, честно и объективно рассказать, что именно будет происходить с динамикой цен на недвижимость.
Для этого мы должны понять, чем руководствуются те аналитики, которые прогнозируют снижение цен на жилье. Но прежде оговоримся: вопрос этот мы рассматриваем в рамках существующего кризиса и с точки зрения рыночных законов, по которым живет экономика России.
Итак, первый довод сторонников падения цен на недвижимость: на сегодняшний день предложение опережает спрос, налицо – кризис перепроизводства жилья.
Второй довод лучше назвать ссылкой на заключение областного комитета по ценообразованию, который прогнозирует цену на один квадратный метр жилья в пределах 26-28 тысяч рублей.
Мы ведем речь о средних показателях, не останавливаясь подробно на жилье эконом-класса, бизнес-класса, премиум-класса, каждое из которых имеет свои особенности, свои отличия, а значит, и свою цену. Мы не говорим о жилье в центре города, на окраинах, в промышленных районах. Наконец, мы не рассматриваем сейчас различные социальные группы населения. Именно так, усредненно, рассуждают многие аналитики.
Но кто может знать спрос лучше, чем профессионалы-строители и профессионалы-управленцы? Кто знает, кроме них, точное количество льготников-очередников, людей, проживающих в общежитиях, «малосемейках», аварийных домах? На недавно прошедшем съезде партии «Единая Россия» Владимир Путин озвучил решение Правительства о покупке у строительных фирм сорока тысяч квартир для этих категорий населения. Такая же схема госзаказа будет реализовываться и в Воронежской области. Это эффективное и позитивное решение в рамках выполнения государством своих социальных обязательств. На решение этих же социальных вопросов направлена и реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Могут ли подобные меры приниматься при падении спроса? Ответ однозначен: нет.
В данном случае и Правительство, и региональные власти оказывают социальную поддержку тем семьям, которые просто не в состоянии приобрести жилье, особенно в условиях повышения кредитных ставок и ужесточения ипотечной политики, продиктованных финансовым кризисом. Мало того, приобретение государством такого количество квартир эконом-класса заметно оголит рынок дешевого жилья, а значит, увеличит на него спрос, что приведет к необходимости роста темпов строительства жилья эконом-класса, о необходимости которого неоднократно говорил губернатор Воронежской области. Надо сказать, что исполнительная власть постоянно поднимает вопрос увеличения темпов строительства, так что говорить о перепроизводстве в такой ситуации, по меньшей мере, странно.
Теперь поговорим о цене за один квадратный метр.
Цены не берутся с потолка, их диктует конъюнктура рынка. Человек не сможет отдать того, чего у него нет. Ни один предприниматель, если он находится в здравом уме, не будет искусственно завышать или занижать цены. И первое, и второе грозит банкротством и обвалом рынка.
Цена, декларируемая Комитетом по ценообразованию администрации Воронежской области, учитывает голую сметную стоимость. При этом не принимается во внимание то, что цена квадратного метра жилья складывается из многих факторов: затрат строителей на приобретение земельного участка, получение технических условий на газ, электроэнергию, тепло, канализацию, отчисления городу на развитие инфраструктуры и на другие «непредвиденные расходы». Сумма всех вышеперечисленных затрат составляет примерно 50 процентов сметной стоимости строительства, а в отдельных случаях может доходить до 60-70 процентов.
Все это – наша реальность, и не учитывать ее при определении цены одного квадратного метра жилья – значит, либо лукавить, либо, подобно страусу, прятать голову в песок.
Реально сложившаяся на сегодняшний день средняя цена квадратного метра – 40 тысяч рублей – не только останется в ближайшее время без изменений, но и, возможно, обнаружит некоторую тенденцию к росту.
Об этом говорят не только серьезные аналитические и социологические исследования, но и те факторы, с которыми мы сталкиваемся сейчас в экономике и которые можно назвать постоянными и объективными спутниками финансового кризиса.
Прежде всего, это инфляция, автоматически вызывающая подорожание услуг монополистов, рост цен на газ, электроэнергию и т.д. , рост кредитных ставок. Определенное падение производства в секторе реальной экономики, случаи сокращения работников, задержки заработной платы также объективно способствуют росту цен, в том числе и на недвижимость.
Со всей остротой в данной ситуации перед людьми встает вопрос об эффективном вложении собственных средств. Но в период финансовой нестабильности риск потерять сбережения от ошибочного выбора увеличивается на порядок.
Действительно, приобретение валюты при нестабильном положении доллара и евро вызывает серьезные опасения.
Проблематично и хранение средств на рублевых банковских счетах. Меры, принимаемые государством по сохранению эффективного функционирования банковской системы, серьезны, но инфляция съедает процент по вкладам.
Биржу лихорадит. В сегодняшней ситуации эффективно вкладывать деньги в акции могут только профессиональные игроки на рынке ценных бумаг. Мелким акционерам крупных компаний остается только ждать стабилизации.
Еще раз повторимся: такое положение вещей временное, и сейчас мы говорим о том, как с наименьшими потерями пережить кризис. Но ясно одно: на сегодняшний день наиболее разумным, эффективным и перспективным вложением средств является недвижимость. При любом раскладе, при любом курсе рубля и евро квартира останется самым ценным и твердым капиталом, гарантией финансовой безопасности.
Используя государственную помощь, реализуя свои потенциальные резервы, учитывая интересы всех слоев населения, строительные компании Воронежской области делают все возможное, чтобы не только выполнить свои обязательства, но и сохранить на долгосрочный период динамику развития строительной отрасли региона.
Да, может показаться, что ситуация сейчас сложнее, чем во время дефолта 1998 года, поскольку тогда строительные структуры в основном работали с деньгами дольщиков, не обращаясь к помощи банков. Сейчас большинство строительных фирм являются кредиторами, и опасения людей понятны: вдруг их деньги пойдут не на стройплощадку, а на погашение фирмами банковской задолженности.
Но, во-первых, можно покупать уже готовые квартиры (80-процентная готовность жилья уже гарантирует перспективу завершения строительства).
Во-вторых, сегодняшняя государственная помощь серьезным фирмам и банкам позволяет оптимизировать процесс нашей совместной работы с финансовыми учреждениями.
В-третьих, необходимо выбирать строительные структуры, работа которых полностью «прозрачна». В свою очередь строительные компании, как никогда ранее, обязаны предоставлять своим клиентам развернутую, реально соответствующую положению дел информацию. Вопрос доверия между компанией-застройщиком и дольщиком является сейчас наиглавнейшим.
Закономерно, что в период финансовой нестабильности появляются люди, которые пытаются использовать растерянность населения и кризисную ситуацию в своих, сугубо корыстных целях. Недавно Президент России жестко осудил действия некоторых крупных компаний, которые использовали государственные средства, направленные на укрепление экономики, нецелевым образом. Мало того, деньги переводились за границу.
На той же бирже скачки котировок ценных бумаг во многом обусловлены действиями биржевых спекулянтов.
Активизировались валютные спекулянты, на улицах города опять появились «менялы», предлагающие людям «более выгодный» курс обмена валюты.
Естественно, что нечистоплотные на руку дельцы не обошли стороной и рынок недвижимости. Недобросовестные риэлторы начинают диктовать строительным компаниям свои условия по снижению цен, имея в виду только свою кратковременную прибыль, не задумываясь о катастрофических последствиях подобных действий. Спекулянты недвижимостью, превратившие приобретение квартир в свой бизнес, усиленно распространяют в обществе информацию о том, что сейчас нецелесообразно вкладывать деньги в недвижимость, поскольку скоро квадратный метр подешевеет. Их действия понятны: они ждут обвала рынка, чтобы хорошо заработать на этом.
Подливают масла в огонь и некомпетентные эксперты. Драматизируя ситуацию, сея панику среди населения.
Бывает, что некоторые чиновники, как им кажется, из благих побуждений декларируют популистские лозунги о снижении цен, вводя народ в заблуждение.
Таким образом, напрасно ожидая мифического снижения цен, люди хранят накопленные средства, которые все быстрее будут обесцениваться.
Должен отметить: руководство ведущих строительных компаний города в состоянии предоставить убедительные аргументы для тех инвесторов, которые, не разобравшись в ситуации, пытаются забрать свои деньги обратно. Но, как показывает практика последнего месяца, вкладывать эти средства, по большому счету, некуда. Единственное, к чему приводят подобные действия, – это к снижению темпов строительства и усугублению и без того напряженной психологической обстановки на рынке недвижимости.
Мы попытались дать объективную картину сегодняшней ситуации, чтобы оградить население от демагогических, а порой, и провокационных суждений, касающихся цен на недвижимость в условиях финансового кризиса. Эта статья -обращение – не руководство к действию, но повод серьезно задуматься и принять верное оптимальное решение, рассчитанное не только на сегодняшний день, но и на перспективу.
