Экономика
Юридический ликбез. Для участвующих в долевом строительстве
08.07.2005 00:00
Квартира, сказал юрист, это же обыкновенный товар! Такой же, как телевизор, холодильник или гамбургер. Но никому же не приходит в голову, купив телевизор, начинать доводить его до ума самостоятельно. Жилье - такой же товар, и пора уже дорогим россиянам привыкать к цивилизованным нормам. Привыкать к тому, что продавец обязан исполнять все свои обязательства, прописанные в законах. К сожалению, у нас...
КВАРТИРА – ЭТО ТОЖЕ ТОВАР
Почему юрист обрадовался недоделкам в новой квартире
Старый знакомый позвал нас в свою новенькую квартиру. Мы с другом пришли. Хорошая квартира, современная. Правда, жить в ней еще нельзя – нужна отделка и благоустройство. А с этим у знакомого сразу возникли проблемы. Например, он хотел бы положить паркет. Позвал бригаду, а те говорят: сначала пол надо ровнять, а это дорогое удовольствие.
Еще он хотел бы заменить окна на пластиковые. Чем не нравятся деревянные? Да как-то все не очень качественно; кое-где в щели сифонит… Потом еще двери в комнатах ему не нравятся. Какие-то они не очень качественные. Лучше б заменить их, чтоб уж квартира была настоящей. Кто знает, может, придется жить в ней до конца жизни. Уж вселяться – так навсегда, и хочется, чтоб все было как можно комфортней.
Нет, он квартире рад, очень рад. Давно они с женой мечтали. Но теперь оказывается, что надо вкладывать еще кучу денег. Опытные люди говорят, что отделка хорошая стоит до 40% от стоимости самой квартиры. А тут еще масса всяких мелочей обнаруживается – пол, например, неровный.
Друг мой, юрист областного учреждения по защите прав потребителей, квартиру подробно осмотрел и сказал:
– А ты к строителям обращался?
– Нет, а зачем? – спросил знакомый.
– Акт приема-передачи подписал?
– Конечно! Они ж построили.
– Ну и зря, – сказал юрист. – Хотя еще все можно поправить.
– Да чего тут поправлять-то? – удивились мы вместе со знакомым.
– Так, ребята, – сказал юрист. – Я вижу, вы такие же темные, как и все остальное наше население.
- Удивительно, как вы не замечаете откровенного абсурда! Я вижу, вам пора устраивать юридический ликбез. Ну, слушайте…
Беседа первая, пылкая
Квартира, сказал юрист, это же обыкновенный товар! Такой же, как телевизор, холодильник или гамбургер. Но никому же не приходит в голову, купив телевизор, начинать доводить его до ума самостоятельно. Только идиот может сесть дома с отверткой и паяльником и начинать приводить его в качественное состояние. Вскрывать пломбы, заменять детали. Нет, вы просто включаете его, и, если с телевизором что-то не так, то вы бежите к продавцу и требуете заменить прибор или вернуть деньги. И правильно делаете. Потому что есть закон о защите прав потребителей, и там сказано почти дословно, что покупатель всегда прав. Вся судебная практика свидетельствует о том, что абсолютное большинство исков, касающихся защиты прав потребителей, решаются в их пользу. И людям меняют товар на другой, который их устраивает, или возвращают деньги. А многим, которые поумнее и понимают свои права, продавец некачественного товара еще и оплачивает доставленные неудобства и моральный ущерб. Так почему же вы самую дорогую свою покупку – жилье – не относите к такому же товару?
Уверяю вас, это точно такой же товар, и пора уже дорогим россиянам привыкать к цивилизованным нормам. Привыкать к тому, что продавец обязан исполнять все свои обязательства, прописанные в законах.
К сожалению, у нас пока это не принято. Продали квартиру с недоделками, и мы, как дикари, начинаем сами приводить ее в надлежащий вид. Хотя законы, уже действующие в нашей стране, позволяют каждому из потребителей быть людьми цивилизованными.
Честное слово, у меня иногда возникает желание дать такое рекламное объявление в газеты: «Обеспечу отделку новых долевых квартир за счет строительных фирм». Я даю вам голову на отсечение, что любой грамотный покупатель может не только довести свою новенькую квартиру до законного уровня качества, но еще и взыскать хорошую сумму со строителей, многие из которых привыкли работать и сдавать свою работу по старинке. Это пока не добрались до них хорошие юристы!
Вот ты сказал, что надо пол выравнивать. И что это дорого. Размышляешь, где взять денег, чтоб пол выровнять и положить потом паркет. А я тебе гарантирую, что выровнять пол обязана строительная фирма, у которой ты квартиру купил! Причем теперь она еще и должна компенсировать тебе издержки. И все это обойдется тебе совершенно бесплатно! Всех дел – заключи договор с грамотным юристом, и он заставит продавца некачественного товара возместить недоработки «живьем» или деньгами. У нас в Воронеже большая часть «долевых» квартир представляет собой товар, качество которого, с юридической точки зрения, весьма сомнительно. Причем тебе даже не придется платить юристу, потому что свой гонорар он возьмет из той суммы, которую выплатит строительная фирма.
Недоделками в квартире можно даже пользоваться, грубо говоря, «в целях наживы». Ну, например, тот же неровный пол: юрист проводит экспертизу, по которой стоимость этих работ составит энную сумму. Покупатель эту сумму получает, но потратить может по своему усмотрению. Походив по рынку, он всегда может договориться о работе подешевле. Разница – ваша.
Когда практика защиты своих прав станет повсеместной среди тех же покупателей «долевых» квартир, тогда и строительные фирмы станут вести себя цивилизованно – так же, как ведут они себя на Западе и отчасти уже в Москве, где уровень юридической грамотности населения выше, чем в провинции. И к юристам там обращаются гораздо чаще. И не дай бог строителям задержать срок сдачи дома!..
Кстати, твою квартиру вовремя сдали? Нет? Ну вот еще один повод предъявить фирме материальные претензии: закон о защите прав потребителей суров, но это закон! Опять же, проводите параллель с покупкой любого другого товара: вы заплатили, а товар вам не дают. Ну, заказали пиццу на обед, например, а ее привезли на следующий день и холодную. Вы же наверняка в этом случае скажете доставившему: давай деньги назад. Да еще и с компенсацией. Потому что дорога пицца к обеду, правильно?
Сразу отмечу, что строительные фирмы, как правило, лукавят и в договорах с покупателями срок сдачи обозначают как срок окончания строительства. Так вот, запомните: ничего подобного! Срок, по закону, будет исчисляться только с момента получения так называемой «зеленки». В противном случае, у покупателей возникает непонятная дыра: строительство закончено, но дом в эксплуатацию не принят. Получается, что фирма якобы свои обязательства выполнила, но покупатель-то свой товар так и не получил! К юристу, господа, немедленно к юристу! Хватит быть лохами, пора уже становиться господами! И за срыв срока вы имеете полное право получить компенсацию – причем не обязательно такую, которую указала в договоре фирма.
Да и вообще: лукавство договора не избавляет строителей от необходимости строжайше соблюдать закон о защите прав потребителей. Хороший юрист может вообще опротестовать лукавый договор как ничтожный и взыскать с фирмы полную стоимость полученных денег плюс проценты за каждый день по ставке рефинансирования, установленной Центробанком. Плюс моральный ущерб. Иначе что ж получается? Вы отдали фирме крупную сумму денег, она ими долгое время пользовалась и извлекала из них прибыль, а вы тут как бы и не при чем? Нет, юрист докажет, что очень даже при чем.
Строительные фирмы много лет пытались всячески уклоняться от действия закона о защите прав потребителей. И свои договора с покупателями они маскировали хитрыми названиями, которые должны были помочь им уйти от действия этого закона. Но все эти уловки – для лохов. А в этом году, с 1 апреля, принят закон о долевом строительстве, и он окончательно расставил все точки над «i», и теперь никакие ухищрения уже не помогут уйти строителям от карающей руки закона о защите прав потребителей.
Давайте для разнообразия обратимся к сугубо юридическим терминам и послушаем опытного юриста».
Беседа вторая, официальная. Шершавым языком закона…
При покупке «долевого» жилья граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Договоры имеют самые разные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина – дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и другие – как правило, на вкус фирмы, которая обычно предлагает не типовой, юридический полный и выверенный договор, а разрабатывает собственный вариант договора.
Однако по сути своей содержание таких договоров (предмет, условия участия, взаимные права и обязанности сторон) практически одинаково: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц), с обязательством передать гражданину в собственность жилое помещение по окончании строительства или (и) сдачи дома в эксплуатацию.
Самое распространенное основание для обращения граждан в суд – ненадлежащее оформление самих соглашений о строительстве, наличие в них условий, ущемляющих права потребителей, а также неисполнение обязательств по договорам; чаще всего – по качеству передаваемых объектов и нарушению сроков исполнения обязательств.
Как указал Верховный Суд РФ (Бюллетень Верховного суда РФ №2 от 21.01.2003 г.), отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей, какое бы неудовольствие строительных фирм это ни вызывало.
Что касается первого основания, то договор должен содержать следующие условия, в противном случае он считается незаключенным:
1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта строительства в соответствии с проектной документацией;
2. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства;
3. Цена договора, сроки и порядок уплаты.
Во многих случаях договора предусматривают меньшую, по сравнению с установленной законом или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, ответственность исполнителя. Однако ст.16 Закона «О защите прав потребителей» и п. 2 ст. 400 ГК признают недействительными такие условия договора.
Иначе говоря, даже если «продавец» квартиры опустил или исказил в договоре с «покупателем» свои обязательства, нести ответственность он будет не по этим условиям договора, а по закону о защите прав потребителей.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению исполнителем в полном объеме.
В отношении недостатков качества передаваемой квартиры, которые делают её непригодной для использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика (ст. 29 Закона «О защите прав потребителей»):
1) устранения недостатков в разумный срок;
2) уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
А в случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Определяя критерии существенности недостатка качества, следует исходить из Закона «О защите прав потребителей», который устанавливает, что существенный недостаток работы – неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.
Требования, связанные с недостатками выполненной работы, могут быть предъявлены при принятии выполненной работы или в ходе выполнения работы либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы, в течение пяти лет – эта норма четко прописана в принятом 01.04.05г. Законе «О долевом строительстве».
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта договора требованиям качества, и отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком указанных недостатков либо их компенсации.
Если передаточный акт не подписан из-за того, что квартира не соответствует требованиям качества, застройщик будет считаться просрочившим свою обязанность по передаче квартиры и, в соответствии со ст.28 Закона «О защите прав потребителей», должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Согласно ст. 29 Закона «О защите прав потребителей», в случае, если существенные недостатки объекта долевого строительства обнаружены по истечении пяти лет со дня принятия результата работы, но в пределах установленного на результат работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы, потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы или по причинам, возникшим до этого момента. Если данное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем, или обнаруженный недостаток является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе требовать:
• Соответствующего уменьшения цены за выполненную работу;
• Возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами;
• Отказа от исполнения договора о выполнении работы и возмещения убытков.
Что касается сроков исполнения обязательств по строительству, то застройщик обязан выполнить работы в срок, установленный договором. Если исполнитель нарушил сроки начала и окончания выполнения работы и промежуточные сроки выполнения работы, или во время выполнения работы стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе (ст. 28 Закона «О защите прав потребителей»):
1. Назначить исполнителю новый срок;
2. Поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
3. Потребовать уменьшения цены за выполнение работы;
4. Отказаться от исполнения договора о выполнении работы.
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы.
Назначенные потребителем новые сроки выполнения работы указываются в договоре о выполнении работы.
При отказе в данном случае потребителя от исполнения договора исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы, а также платы за выполненную работу, за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу.
Просрочка за нарушение сроков начала или сроков окончания выполнения работы или назначенных потребителем новых сроков обязывает исполнителя уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы, а если цена выполнения работы договором о выполнении работ не определена – общей цены заказа. Договором о выполнении работ между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). Однако сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать общую цену заказа.
Хотелось бы обратить внимание на этот пункт. Он означает, что по некоторым случаям долевого строительства в Воронеже покупатели могли бы получить со строительных фирм, надолго затянувших сдачу долевого жилья (что случалось у нас довольно часто), еще одну квартиру!
Если бы они воспользовались услугами грамотных юристов.
Беседа третья, с участием суда
Новый Закон о долевом строительстве вступил в силу с 1 апреля 2005 года, и серьезной судебной практики по нему еще нет, поскольку строительство жилья – процесс весьма трудоемкий и долгий. Именно те люди, которые сегодня вступают в договорные отношения со строительными фирмами, а затем и в юридические споры с ними, и создадут юридическую практику в этой сфере жизни нашего города.
Пока же о сути подобных дел можно судить по делам. по которым уже вынесены судебные решения. Опустим фамилии участников, названия строительных фирм и прочие конкретные детали, поскольку важен общий способ и смысл разрешения таких дел, а не мало значимые подробности.
«РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
…районный суд города Воронежа в составе председательствующего судьи..., при секретаре..., рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, гражданское дело по иску N к ООО «…» о взыскании пени в размере 289730 рублей за просрочку исполнения обязательства,
УСТАНОВИЛ:
N обратилась в суд с исковым заявлением, в котором указала следующее. 12.11.1999г. между ею и ООО «…» заключен договор от 07.10.1998г. на долевое участие в строительстве трехкомнатной квартиры №4 дома, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул...
Свои обязательства по договору истец выполнила, оплатив полную стоимость квартиры в соответствии с договором, исходя из цены 2550руб. за 1кв.м., ответчик своих обязательств по договору не исполнил и в июне 2000 года, в соответствии с договоренностью, указанную квартиру истцу не передал. Не передана квартира и в настоящее время. Истец, ссылаясь на п. 3.3 договора №437, просит взыскать пеню в размере 0,1% суммы внесенного долевого пая за каждый день просрочки исполнения за период в 1338 дней с июля 2000 года по февраль 2004 года в размере 289730руб.
В судебном заседании истец увеличила исковые требования до 342782,82руб. исходя из периода просрочки в 1583 дня по состоянию на 11.11.2004г., а также предъявила иск о взыскании судебных расходов, состоящих из оплаты услуг представителя в сумме 15 тысяч рублей.
В судебное заседание истец не явилась, просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, её представитель исковые требования поддержал и просил об их удовлетворении в полном объёме по основаниям, приведенным в иске.
Представитель ответчика ООО «…» иск не признала, просила в нем отказать, ссылаясь на то, что квартира истцу не передана по объективным причинам, возникшим в ходе строительства; считает, кроме того, сумму пени рассчитанной с нарушением положений закона, поскольку пеня не может превышать основной долг.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования истца подлежащими частичному удовлетворению.
К такому выводу суд пришёл по следующим основаниям.
Представителем ответчика не оспариваются и подтверждаются материалами дела обстоятельства заключения и условия заключенных договора. В соответствии с этим договором ответчик обязался построить и передать указанную в исковом заявлении квартиру общей площадью..., стоимостью 2550руб. за 1 кв.м.
Исполнение обязательств истцом подтверждается ответчиком и квитанцией к приходному кассовому ордеру. Не отрицал представитель ответчика и то, что квартира до сих пор не построена и не передана истцу.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона…
В соответствии с п. 3.3 договора, в случае срыва сроков сдачи жилого дома на срок свыше месяца, застройщик выплачивает дольщику пеню в размере 0,1% суммы внесенного долевого пая за каждый день просрочки.
Период просрочки рассчитан истцом верно, однако, в силу ст. 333 ГК РФ, ко взысканию подлежит пеня в размере 216546руб. (стоимость квартиры, исходя из расчета 2550руб. за 1кв.м.), поскольку подлежащая ко взысканию неустойка в виде пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в пользу истца подлежат взысканию и судебные расходы в сумме 15000 рублей, состоящие из стоимости юридических услуг представителя, размер которых подтвержден истцом приложением к исковому заявлению квитанции к приходному кассовому ордеру, выданному юридической консультацией.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ:
Исковые требования N к ООО «…» удовлетворить частично: взыскать с ООО «…» в пользу N 216546 (двести шестнадцать тысяч пятьсот сорок шесть) рублей пени за просрочку исполнения обязательств, в остальной части иска отказать.
Взыскать с ответчика ООО «…» в пользу N судебные расходы в сумме 15000 (пятнадцать тысяч) рублей, состоящие из стоимости юридических услуг представителя. nu
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в десятидневный срок. Председательствующий по делу
Судья...»
Пусть читателя не смущают цифры в этом деле: стоимость жилья в нашем городе растет не по дням, а по часам. Некоторые строительные «пирамиды» именно и строятся на этом – предлагают жилье как бы по дешевке, потом сдачу затягивают до предела, а жилье становиться все дороже и дороже. Так что для долевого строительства время – практически материальный фактор. А сыр бесплатный, как это знало человечество и две тысячи лет назад, – только в мышеловке. Александр ЯГОДКИН,
собственный корреспондент «Новой газеты» –
специально для «Коммуны».
Фото Олега ПОЛЕХИНА.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.
