Экономика
Жизнь и закон. Построено самовольно. Навечно?..
01.03.2008 10:10
Офисные здания и многоэтажные жилые дома в Воронеже нередко возводятся без всякой документации. У населения выработалось наивное мнение: если здание начало строиться без разрешительной документации и вопреки мнению жителей окружающих домов, оно должно быть снесено. Но как на это смотрит закон? Об этом журналист «Коммуны» беседует с опытным специалистом в области земельных и строительных отношений, адвокатом Юрием Коробовым.
О градостроительной вакханалии в Воронеже наша газета писала уже не раз. Всевозможные офисные здания и многоэтажные жилые дома нередко возводятся без всякой документации. Потом заказчики начинают оформлять документы задним числом и, как правило, преуспевают в этом. По крайней мере, ни одного самовольно построенного здания в областном центре не снесено.
Рисунок М.Ларичева
Больше того, в центре города богатые заказчики захватывают свободные земельные участки или вламываются на территории частных домовладений, где проживают старые и малоимущие люди, и без их согласия, без какой-либо разрешающей документации начинают стройки. У населения давно уже выработалось наивное мнение на этот счет – если здание начало строиться без соответствующей разрешительной документации и вопреки мнению жителей окружающих домов, оно должно быть снесено.
Но как на это смотрит закон? Об этом журналист «Коммуны» беседует с опытным специалистом в области земельных и строительных отношений, адвокатом Юрием КОРОБОВЫМ.
– Юрий Владимирович, в десятках читательских писем в редакцию одни и те же возмущенные вопросы: почему судьи не выносят однозначных решений о сносе незаконно возведенных зданий, ведь тем самым они потворствуют правовой вакханалии и коррупции? Или, быть может, законы не достаточно четко трактуют возникающие ситуации?
– Давайте сначала разберёмся, что такое незаконно возведённое здание, или, на юридическом языке, самовольная постройка. Для того, чтобы вновь созданный объект недвижимости не обладал признаками самовольного строения, должны быть соблюдены основные условия, предусмотренные Земельным и Градостроительным кодексами РФ. Если застройщику предоставлен земельный участок под возводимое капитальное сооружение, то им должно быть получено разрешение на такое строительство. Для этого застройщик должен подготовить проект возводимого объекта недвижимости, получить заключение государственной экспертизы, согласовать проект в соответствующих государственных органах и организациях, получить заключения о возможности строительства и только после этого начать рыть котлован.
Если до начала строительства он получил все предусмотренные законом документы и разрешил все процедурные вопросы, то говорить о самовольном строительстве не придется. Об этом пойдет речь, если застройщик возвёл здание без разрешительной документации. Вот в этом случае вступает в действие судебная процедура либо по сносу самовольного строения, либо по признанию на него права собственности. Хорошо это или плохо, но закон предоставляет такую возможность определённым лицам и при определённых обстоятельствах.
- То есть признание строения самовольным ещё не означает, что это строение должно быть в обязательном порядке снесено?
- Да, и законодателем ведётся определённая работа в этом направлении. Возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предусмотрена статьёй 222 Гражданского кодекса РФ. После внесения изменений в часть третью этой статьи законодатель установил что с 1 сентября 2006 года признание права собственности на самовольно возведённый объект недвижимости находится в прямой зависимости от наличия имущественного права на земельный участок под этим строением. То есть узаконить самовольную постройку может собственник земельного участка, а также лица, которым земля принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования.
- Известно, что с 2007 года в Воронеже всё активнее начинает формироваться мнение о так называемой «национализации» самовольных построек? Но почему нельзя записать в законе, что любая самовольная постройка подлежит сносу – и точка?
- Наверное, можно было бы и так записать, но разве не правильнее по-хозяйски распорядиться судьбой такого объекта, а не сносить его в обязательном порядке? По действующему законодательству и с учётом положений судебной практики, самовольное строение не является объектом гражданских прав, то есть таким объектом нельзя распорядиться (продать, обменять, подарить, совершить какое-либо юридическое действие). С юридической точки зрения, такой объект не существует. Но если он все же реально создан, то будет правильнее наиболее рационально решить его участь. Любой объект недвижимости создаётся для какой-то цели, для обслуживания какого-либо имущественного блага. Отсутствие права на этот объект ещё не препятствует пользованию им, а также извлечению его полезных свойств.
Представим ситуацию, что самовольным строением являются один или несколько жилых домов, в которых раскуплены квартиры дольщиками. Снести такие дома можно, но как в этой ситуации поступить с людьми, вложившими свои денежные средства в строительство жилья? Любой застройщик скажет, что средства дольщиков переведены в строительные материалы, оплату работы подрядчиков, и денег для возврата людям у него нет. Взыскать в судебном порядке долг можно, но не факт, что этот долг будет выплачен. Быть может, действительно платить нечем. Ведь застройщик, как правило, вкладывает в строительство дома заёмные средства банков и средства дольщиков. При определённых основаниях можно ставить вопрос о банкротстве застройщика, а потом годы ждать возможного получения денег. Но даже в этом случае их можно не получить.
Здесь и возникает потребность включения в хозяйственный оборот такой самовольной постройки с последующим её обслуживанием. В ряде случаев инициаторами таких процессов выступили государственные органы власти, наделённые правами собственников земельных участков.
- Но почему у общества должна болеть голова о проблемах застройщика и тех людей, которые ему доверились? Начиная самовольное строительство, он прекрасно знал, чем это может обернуться. Вот сам пусть теперь и разбирается с властью и гражданами, отдавшими ему свои деньги.
- Думаю, что подобные ситуации возникают, когда отсутствует надлежащий контроль со стороны органов власти и местного самоуправления. Ведь в законе чётко прописана процедура их действий и какой орган какие функции выполняет. А гражданам, которые решили вложить деньги в долевое строительство, необходимо быть крайне осторожными и для начала хотя бы затребовать у застройщика разрешительную документацию. Чтобы научить застройщиков уважать законы и внушить им, что любое нарушение грозит немалыми потерями средств, необходимо усилить контроль со стороны органов власти. Вы не увидите, чтобы самовольные постройки возводились на земельных участках, которые находятся в частной собственности и не принадлежат застройщикам. Почему на государственных землях такое возможно?
- Но разве не возможна ситуация, в которой суд не признает права собственности на самовольную постройку за теми лицами, которые перечислены в статье 222 Гражданского кодекса РФ?
- Да, такая ситуация возможна. В последнем абзаце статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными в этой статье лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. В этой ситуации на лицо, обратившееся в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, возлагается бремя доказывания того, что сохранение постройки таких нарушений не влечёт.
Собственник или владелец земельного участка должен доказать, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства устанавливаются судом на основе доказательств, подтверждающих соответствие каждой самовольной постройки градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам. Для этого собственник получает соответствующие заключения государственных органов пожарного надзора, «Роспотребнадзора», архитектурно-строительного надзора и других, заказывает проведение экспертиз. Если из этих заключений будет следовать, что самовольная постройка не может быть сохранена, суд откажет в признании на неё права собственности.
- Довольно часто жители многоквартирных домов, рядом с которыми затевается какое-то строительство, встают в пикеты, не допускают рабочих на стройку, организуют сбор подписей под коллективными письмами протеста.
- Пикетами и письмами проблему не разрешить, она все же в большей степени имеет юридические корни, и к её разрешению нужно подходить квалифицированно. В процессе застройки территории населённого пункта разрабатывается его Генеральный план. В обязательном порядке должны проводиться публичные слушания с участием жителей. Местная администрация обязана организовывать выставки, экспозиции проекта Генерального плана, выступления представителей органов местного самоуправления, разработчиков проекта плана на собраниях жителей, в печати, по радио и телевидению. Результат публичных слушаний может повлиять на принятие генерального плана либо на его отклонение.
Любая градостроительная деятельность регулируется законом. Если и нарушены чьи-либо права и интересы, то существует суд. Он скажет – кто прав, а кто виноват в возникшем споре.
Вероятно, далеко не все воронежцы испытают удовлетворение, прочитав это интервью. У кого-то может сложиться впечатление, что адвокат Коробов защищает строительную анархию, творящуюся в областном центре. Нет, это не так. Юрий Владимирович лишь говорит о законах, которые регламентируют ведущееся строительство и в которых люди, преследующие свои корыстные интересы, всегда находят лазейки. Так что претензии не к адвокату, а к самим законам, которые, как уверяют нас, направлены на благо людей.
