Экономика
Экспертиза «Коммуны»: ипотека/ Не верь, не бойся, не проси
25.11.2003 00:00
По статистике, ведущейся в управлении жилищно-коммунального хозяйства администрации Воронежской области, в улучшении жилищных условий нуждаются от 70 до 100 тысяч горожан, или каждая четвертая семья. Несмотря на то, что в Воронеже строится до полумиллиона кв.метров жилья в год, ситуация остается стабильно напряженной. А все потому, что только 5, максимум 7% нуждающихся в улучшении жилищных условий, способны купить квартиру, не влезая в долги. Большинству предлагается пользоваться займами, в том числе и банковскими. Одним из...
…Об ипотеке говорится давно и много. Хотелось бы, чтобы люди, от которых зависит решение этой одной из самых больных проблем нашего общества, перешли наконец от слова к делу.
Коллаж Елены Лесных.
В моей семье всегда были недовольны нашим жильем. Из роддома меня привезли в 15-метровую комнату, где кроме папы и мамы проживали также бабушка и дедушка. Через какое-то время родители скопили на кооператив, и мы въехали в просторную по тогдашним меркам 2-комнатную квартиру площадью в 49 кв. м. С рождением младшего брата нашу «двушку» пришлось с доплатой поменять на «трешку».
С тех пор мы переезжали еще несколько раз. Когда, наконец, мы смогли позволить себе вселиться в квартиру, удовлетворительную по всем параметрам, родителям уже было за 50, а мы с братом успели обзавестись собственными семьями. Пришла наша очередь решать «квартирные вопросы».
Знакомая ситуация? Еще бы. В Воронеже таких семей, как наша – пруд пруди. По статистике, ведущейся в управлении жилищно-коммунального хозяйства областной администрации, в улучшении жилищных условий нуждаются от 70 до 100 тысяч горожан, или каждая четвертая семья. Несмотря на то, что в городе строится немало жилья - до полумиллиона квадратных метров в год, - ситуация остается стабильно напряженной. А все потому, что только 5, максимум 7 процентов нуждающихся в улучшении, способны купить квартиру, не влезая при этом в долги. Большинству, к которым относимся и мы с братом, предлагается пользоваться различными займами, в том числе и банковскими. Одним из видов жилищного кредитования является ипотека. О ней и пойдет речь.
Напомню, что ипотека в переводе с греческого означает залог. Соответственно, недвижимость, купленная под ипотечный кредит, оформляется в собственность заемщика, но остается в залоге у банка до полного погашения долга.
В мире, особенно в развитых странах, около 90 процентов сделок купли-продажи недвижимости совершается в кредит, в том числе и под ипотеку, что, в самом деле, удобно: вы получаете возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости, не откладывая новоселье на долгие годы. Правда, ежемесячно расплачиваетесь с банком. Но зато вы точно знаете, что рано или поздно станете полноправным владельцем занимаемой вами жилплощади.
«В связи с практическим отсутствием шансов получить муниципальное жилье в качестве «очередника», ипотека ныне привлекает как реальный инструмент приобретения жилья для тех, кто уверенно стоит на ногах, относится к так называемому среднему классу, способен прилично зарабатывать», - читаю рекламную листовку одного из банков.
Проблеме ипотечного кредитования сейчас уделяется пристальное внимание на самых разных уровнях – от федерального правительства до поселковых советов, а в средствах массовой информации эта тема заняла одно из ведущих мест.
Все бы хорошо, но при всей внешней привлекательности идеи, объемы ипотечного кредитования, мягко говоря, вызывают недоумение. Например, в Москве, известной ажиотажным спросом на недвижимость, в 2003 году под ипотеку была продана всего 1471 квартира, что менее одного процента от общего числа продаж. В Воронеже – и того меньше. В виду деликатности проблемы, представители заинтересованных структур (и в первую очередь банков) отказываются называть какие-либо цифры вообще. Но тем не менее, кое-что выяснить удалось. Под ипотеку (не путать с кредитом на недвижимость!) с момента совершения первой подобной сделки в городе было приобретено всего не менее 20, но и не более 100 квартир, что, в общем-то, на ситуацию в целом не влияет.
Кредитный бум по-воронежски
В начале нынешнего года о начале выдачи ипотечных кредитов объявил Центрально-Черноземный Банк Сберегательного Банка России (ЦЧБ СБ РФ). Несмотря на то, что с жилищным кредитованием вообще и с ипотекой в частности уже работали и другие банки, именно с этим событием в городе начали связывать начало кредитного бума. Не считая публикаций «на правах рекламы», пресса и телеэфир наполнились сообщениями о разных мероприятиях, так или иначе имеющих отношение к жилищному кредитованию. Не далее, как в пятницу, 1 апреля, и в нашей газете прошло сообщение о прошедшем совещании в областной администрации с участием представителей банков, на котором обсуждались проблемы, в частности, ипотеки.
Основной тезис этих публикаций сводится к тому, что «ипотека становится доступной». Не совсем понятно, правда, благодаря кому и чему, если учесть, что за все время существования ипотеки на российском рынке ни законодательство, ни банковская политика в этом направлении принципиально не менялись.
Посмотрим, какие варианты жилищного кредитования предлагают сегодня банки, работающие в Воронеже.
Процентные ставки по ипотечным кредитам в разных банках составляют от 10,5 до 12 процентов годовых в валюте и от 15 до 18 процентов в рублях. Максимальные сроки кредитов – 15 лет (в ЦЧБ СБ) и 10 лет (остальные банки).
«Воронежпромбанк», банк «Воронеж» и филиал банка «Павелецкий» входят в число операторов Федерального агентства ипотечного кредитования (ФАИК). Их условия регулируются соглашением с областным Агентством ипотечного жилищного кредитования на вторичном рынке жилья и почти совпадают. Банк «Воронеж», к примеру, выдает ипотечные кредиты сроком до 10 лет под 15 процентов годовых.
ЦЧБ СБ кредитует сроком на 15 лет под 18 процентов годовых. Причем под ипотекой здесь подразумевается только приобретение под залог жилья, строительство которого профинансировано непосредственно самим банком. Вторичное жилье можно купить, используя другую форму кредита - на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости, причем это может быть как квартира, так и дача, гараж и т.п.
Инорегиональные банки проявляют себя менее активно или, как МДМ-банк, еще только планируют свой выход на ипотечный рынок.
Важно, что все банки, начавшие работать с ипотекой в Воронеже, предоставляют клиентам возможность досрочного погашения как части, так и всей суммы кредита. С учетом невысоких доходов жителей воронежского региона, банки пока не устанавливают моратория на досрочное погашение кредита и не применяют штрафных санкций к заемщику. Таким образом, взятый кредит можно погасить досрочно, при этом существенно сэкономив на процентах.
Минимальный размер первоначального взноса в зависимости от банка и вида кредита колеблется от 10 до 30 процентов от стоимости квартиры. Внешторгбанк, к примеру, допускает 20-процентный первый взнос.
Замечу, что к этим цифрам необходимо добавить дополнительные суммы. С вас, скорее всего, возьмут:
за рассмотрение кредитной заявки;
за работу оценщика;
страховой взнос.
Договор залога подлежит обязательному нотариальному заверению. Это еще 1,5 процента от стоимости квартиры, идущие в городской бюджет. Если собираетесь платить продавцу наличными, вам не обойтись без аренды депозитной ячейки в банке – а это тоже стоит денег.
Предположим, что нужная сумма для первого взноса у вас имеется, и к дополнительным тратам вы морально готовы. Но…
Дадут ли вам в долг?
Работники банков признаются, что только каждый десятый соискатель кредита может рассчитывать на положительное решение своего вопроса. В различных отделениях даже одного и того же банка сотрудники по-разному относятся к ипотечному кредитованию. В одних отделениях стараются выдать кредит, а в других – отказать под любым возможным предлогом.
Основное требование банка – официальное подтверждение дохода заемщика. Чем больше вы зарабатываете, тем больше можете тратить на погашение кредита и тем больше вероятность, что вы его получите. Но ваш доход обязательно должен быть «белым», или говоря иначе - «прозрачным». А вот с этим чаще всего и возникают проблемы. Ни для кого не секрет, что в Воронеже, к сожалению, выдача зарплаты «в конвертах» - обычное дело, а так называемые «дополнительные» доходы, которые могут во многие разы превышать основной, увы, во внимание не принимаются.
Кроме того, требования большинства банков таковы, что размеры ежемесячных выплат в счет погашения кредита, не могут превышать половины дохода заемщика. Таким образом, согласно требованиям ФАИК, для получения суммы до 300 тысяч рублей, необходимо подтвердить свой ежемесячный доход от 13 тысяч, а претендуя на 600 тысяч рублей - уже от 25 тысяч соответственно. Напомню, что, по данным областного управления статистики, среднемесячная начисленная зарплата одного работника в Воронежской области составила в 2003 году всего лишь 3659 рублей.
На Интернет-сайтах некоторых банков размещены так называемые «калькуляторы», на которых можно рассчитать необходимый доход семьи для взятия конкретной суммы, а также узнать максимальный размер кредита, на который вы можете рассчитывать. На сайте ФАИК такой калькулятор тоже имеется, и вот что он выдал.
Семья, имеющая доход 25 тысяч рублей ежемесячно, может рассчитывать на кредит до 518770 рублей на 10 лет под 15 процентов годовых, при условии уплаты первоначального взноса в 222330 рублей. Стоимость квартиры при этом может достигать 750 тысяч рублей.
Там же можно просчитать и ежемесячный платеж, но об этом чуточку позже.
Еще один существенный момент: в банке должны быть уверены, что не выдают кредит больше, чем на 70 (80 – во Внешторгбанке) процентов от стоимости квартиры. Поэтому банку необходимо провести собственную оценку. Но! Оценочная стоимость квартиры, установленная банком, может не совпадать с ценой, назначенной продавцом. Да и устроит ли вообще выбранная вами квартира ваш банк? Попробуйте доказать, что она стоит тех денег, которые вы за нее платите. Потому как в банке должны быть уверены, что даже при самой неблагоприятной ситуации с погашением кредита им удастся вернуть свои деньги путем реализации квартиры должника.
Вы стали заемщиком
Вернемся к ипотечному калькулятору. В выданном мне расчете при заданных условиях (см. выше) значится сумма ежемесячного взноса в счет погашения кредита – 8750 рублей. Для семьи из двух человек с доходом в 25 тысяч рублей сумма не так уж велика.
На сайте МДМ-банка по программе ипотечного кредитования (в скором времени она заработает и в Воронеже) имеется уже готовый расчет для условной семьи, имеющей доход в 1600 американских долларов на двоих и желающей приобрести квартиру по цене 35 тысяч долларов.
В этом случае максимальная сумма кредита (банк готов предоставить 80 процентов от стоимости квартиры) будет равняться 28 тысяч долларов, срок погашения -10 лет, под 15 процентов годовых. Сумма ежемесячных выплат при данных условиях составит 451 доллар США. Для Москвы (напомню, МДМ – банк московский) это не такие уж большие деньги, такая сумма вполне сопоставима с арендной платой за квартиру, стоящую 35 тысяч долларов. Да и зарплата в 1600 долларов на двоих там обычное явление.
В Воронеже, несмотря на то, что недвижимость стоит дешевле московской, зарплаты отличаются от столичных куда более резко.
Но и это полбеды. Все дело в том, что цифры, приводимые на сайтах – СРЕДНЕАРИФМЕТИЧЕСКИЕ, а именно – полученные от уравнения самого большого и самого малого размеров платежей. И вот тут мы подошли к самому главному – как рассчитать, когда и сколько вам придется платить.
Используем схему, применяемую в Сберегательном банке.
Сумму предоставляемого кредита, для удобства расчетов возьмем 180 тысяч рублей, делим на количество месяцев, на которое предоставляется кредит – на 180 (15 лет). Получаем «равную долю», обязательную для погашения. Это 1 тысяча рублей.
Следующий шаг - вычисляем сумму, необходимую для погашения долга по процентам.
18 процентов от 180 тысяч рублей – 32.400 в год. Чтобы рассчитать, сколько мы должны по этой ставке в месяц, делим эту сумму на количество дней в году (366) и умножаем на количество дней в текущем месяце (31):
32.400:366х31=2.744.
Ровно столько мы должны только по процентам по истечении первого месяца. Не забудем к этому прибавить основной платеж – ту самую тысячу. Итого – сумма первого платежа будет равняться 3744 рубля.
В следующем месяце расчет будет производиться от остатка в 179 тысяч рублей и в месяце будет не 31, а 30 дней. Применив ту же формулу, получим сумму второго платежа – 3.641 руб. Ниже отметки в 3 тысячи рублей эти величины не опустятся в первые четыре года.
Напомню, что для удобства расчета в качестве исходной мы взяли условную сумму, которой не хватит даже на покупку комнаты. Но даже отталкиваясь от этого минимума, становится понятно, что средней воронежской семье, решившейся взять кредит, придется потуже затянуть пояса.
Конечно, со временем сумма ежемесячных платежей будет уменьшаться. Вместе с последней тысячей из 180 возвращаемых, вы заплатите всего 15 рублей остатка долга по процентам. Но главная неприятность в этой схеме состоит в том, что основная нагрузка на ваши плечи ложится именно в самом начале, когда, возможно, вы еще не рассчитались по долгам, сделанным на внесение первоначального взноса.
Добавлю, что, придерживаясь данной схемы и следуя порядку возврата кредита на недвижимость, нетрудно рассчитать сумму, которую вы в конце концов вернете взамен взятых вами 180 тысяч рублей. Если срок кредита 15 лет, а ставка 18 процентов, общая сумма выплаченных вами денег составит 424 тысячи рублей, что в 2,3 раза больше.
Есть мнение, что благодаря росту цен на недвижимость, а также налоговым льготам можно свести к минимуму реальные потери. Но кто может предугадать, как будет складываться ситуация на финансовом рынке через, год, через два, пять?
Без ответа остается и вопрос, в рублях или в валюте брать кредит. Притом, что ставки по валютным кредитам существенно ниже рублевых (для примера – 11 в валюте против 18 в рублях в Сбербанке России), мнения экспертов на этот счет прямо противоположны. Поведение доллара по отношению к другим валютам, в том числе и рублю, становится все менее предсказуемым, и это не дает возможности делать какие-либо прогнозы.
С другой стороны, политика некоторых, особенно наиболее крупных, банков в удержании жесткого соотношения рублевых и валютных ставок, носит явно дискриминационный характер по отношению к рублю. Это наводит на мысли о том, что банки либо не в состоянии мобильно реагировать на реалии валютного рынка, либо игнорируют их сознательно, преследуя при этом собственные интересы. И то, и другое по большому счету, работает не в пользу заемщика.
Вообще, в ситуации с ипотечным кредитованием рискуют и заемщик, и банк. Один – своими деньгами и жильем, а другой – деньгами своих вкладчиков. У первого ответственность только за себя и свою семью, у второго – за сотни, а может и тысячи клиентов. И потому, чтобы ипотека заработала эффективно, необходимы многие законодательные нововведения.
Например, необходимо принятие на федеральном уровне закона о банкротстве физических лиц, а на региональном – создание жилого фонда для временного поселения. В настоящее время Федеральный Гражданский кодекс запрещает взыскание жилплощади, на которой проживает должник, особенно, если на ней прописаны несовершеннолетние. Но есть нормы, которые предусматривают принудительное выселение должников в альтернативный жилой фонд, создать который в Воронеже еще только предстоит. Опыт развитых стран показывает два способа его формирования. Это непосредственное строительство так называемого социального жилья и резервирование средств из местного бюджета на переселение должников.
Понятно, что, учитывая сравнительно небольшой объем реально совершенных сделок, тех полуторапроцентных отчислений за нотариальное заверение договора о кредите явно недостаточно для какого-либо строительства вообще. Но в любом случае, создание резервного (альтернативного, социального) жилого фонда должно стать целиком и полностью заботой местных органов власти.
Эффективность ипотеки будет зависеть и от общего состояния экономической ситуации в стране. Будет снижаться инфляция и ставка рефинансирования, значит, понизится и плата за использование заемных средств. А выражаясь проще – процентные ставки по кредитам.
…Об ипотеке говорится давно и много. Хотелось бы, чтобы люди, от которых зависит решение этой одной из самых больных проблем нашего общества, перешли, наконец, от слов к делу.
Владимир ЗЫРЯНСКИЙ.
© При перепечатке материалов сайта ссылка на Kommuna.ru или издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на Kommuna.ru обязательна.
