Экономика
Экспертиза «Коммуны». Развести и нагреть
24.01.2012 09:37
Сегодня «чистый» покупатель на рынке жилья в Воронеже - редкость, он имеет огромный выбор. Но на пути его встают риелторы.
Как сходить на рынок недвижимости и вернуться оттуда, не потеряв штаны
Кто маржу ловит
Пришла пора что-то делать с нашей старой четырехкомнатной квартирой. Вдвоем остались с женой, и нам сто метров много. К тому же «плата за жулье» стала приходить безумная – 9,5 тысячи рублей! Пытались мы давать объявления про обмен на двух- и однокомнатную, но за полтора года так и не обменяли, и пришлось идти через куплю-продажу.
Рынок недвижимости меня поразил. Помню, как в 90-х риелторы Воронежа стремились привести его к цивилизованным нормам, создать ассоциацию, объединить базы данных и бороться с криминалом. И теперь думал: ну, уж за полтора десятка лет эти ребята наверняка далеко продвинулись.
Ага, ждите! Рынок оказался более хищным, чем прежде. И об этом нетрудно догадаться по количеству обманутых дольщиков, например, или посредников-»инвесторов», которые умножают скорбь покупателей, облегчая их кошельки.
В Северном микрорайоне Воронежа новостройки залеплены объявлениями с предложениями о продаже квартир. При этом объявления частные, написанные старческим почерком, кто-то постоянно срывает, а вместо них появляются исполненные на компьютере.
Я поначалу удивлялся объявлениям на подъездах: «Срочно куплю квартиру в вашем доме! За живые деньги!» И рядом противоположное с тем же телефоном: «Срочно продам квартиру в этом доме!» Эти «срочные» создают впечатление «горящих» квартир, и на такие объявления покупатели должны бы слетаться, как бабочки на свет лампочки. Однако в лампочках этих сидят все те же риелторы, которые желают сами приходовать скидки.
Знакомый риелтор из прежних времен сказал: «Ребята маржу ловят».
Сегодня «чистый» покупатель на рынке – редкость, его надо холить и лелеять. Он имеет огромный выбор и может диктовать свои условия. Но на пути его встают риелторы и очень профессионально отжимают максимум из суммы, отложенной им на покупку жилья. Обычно «чистый» покупатель небогат: он приобретает комнату в общаге или дешевую «однушку», продавец которой, добавив к полученному свои сбережения, военный сертификат или материнский капитал, покупает «однушку» получше или «двушку», а хозяин той – «трешку» и т.д. Цепочки выстраиваются длинные и зыбкие, и в каждой свои тараканы и форс-мажоры.
Бывает, сказал риелтор, кто-то из участников умер или просто передумал – и вся цепочка идет коту под хвост. Поэтому риелторы пытаются зацепить клиентов предварительным договором или хотя бы небольшим залогом.
Мы стали давать объявления о продаже в «Камелот» и «Из рук в руки». Нам регулярно звонили риелторы и очень сомневались, что на такое жилье найдется покупатель. Надо, мол, сбавить цену, причем существенно. Но мы уже знали: наша цена – даже ниже средней.
А кроме газет, следили за объявлениями в Интернете, на «Большом Воронежском форуме». И здесь тоже попадались реальные продавцы и покупатели, и риелторы, которые перехватывали выгодные предложения, – как и перекупщики на обычном рынке. Однако вымарать частников из Интернета риелторы не могли.
Одна из риелторских фирм к нам приклеилась намертво. Назовем ее фирмой «Т». Милая, заботливая девушка регулярно звонила и предлагала посмотреть «двушку». Мы объясняли, что сначала нам надо продать свою, а потом мы б уж как-нибудь сами – вон, по всем новостройкам висят объявления о продаже жилья. Но она так убедительно переставляла местами коня и телегу, что мы трижды отправлялись с нею смотреть квартиры.
Она предлагала нам выбрать «двушку» и заключить договор. А уж потом, мол, фирма «Т» найдет покупателя и на вашу «старушку». При этом на вопрос «А торг уместен?» риелторша с сожалением отвечала: увы, нет. Или: ну, тысяч двадцать, максимум. А как же «покупатель – король на рынке»? Да никак. И ни разу она не допускала возможности обсудить цену квартиры непосредственно с ее хозяином.
Иногда нам звонили и просто покупатели. Обычно они теряли интерес, узнав, что дому нашему 27 лет, и, разумеется, ни текущих, ни капитальных ремонтов он не знал.
Зашли мы в еще одну довольно известную фирму; назовем ее «С». Нас приняла начальница отдела, и мы начали рассказывать про свою квартиру, которую бы хотели разменять на… Тут начальница нас перебила, стерла улыбку и произнесла страстный монолог: «Да вы что? Да вы такую квартиру никогда не продадите! Дохлый номер! На треть надо цену снижать! Вам за нее дадут максимум две таких же старых «хрущовки» - одно- и двухкомнатную! Или одну новую «двушку». Заключайте договор с нашей фирмой, мы попытаемся ее продать, но…»
Попытки возразить, что мы цены знаем, она решительно пресекла и долго еще размазывала нашу квартиру по полу своей фирмы. Мы даже не смогли вставить слово, что готовы некоторую сумму доплатить. Но и совсем затоптать нас ей не дали. Какой же вы риелтор, если даже не выслушали клиентов?
- Как вы себя ведете!? – возмутилась она. - Пришли, понимаешь, с никудышной квартирой и еще чего-то хотят!
Подогрели, обобрали…
Милая девушка из фирмы «Т» сообщила нам, что нашла покупателя. Только надо бы сбавить цену тысяч на сто… Замученные блужданием по рынку недвижимости, мы согласились, и вскоре к нам пришли покупатели. Квартира их устроила, и риелторша через день сообщила, что они готовы внести задаток. Назначили встречу в офисе фирмы для подписания предварительных договоров – давайте-давайте побыстрее, пока покупатель не передумал!..
А за день до встречи покупатель сам позвонил нам. Он нашел мои координаты в Интернете, и вечером они с женой пришли к нам домой. Мы выяснили: на купле-продаже нашей квартиры фирма «Т» зарабатывает 240 тысяч рублей! Это был шок. Мы несколько раз проверили свои подсчеты, но выходило все то же.
На следующий день мы отменили встречу в офисе и рассказали фирме «Т» все, что о них думаем. В ответ они мямлили, что их неправильно поняли, что овес нынче дорог, и вообще… Нет, все кончено; была без радости любовь, разлука будет без печали!
Знакомец-риелтор так оценил ситуацию: обычно доход фирмы на одной сделке – тысяч тридцать. Ну, пятьдесят. Бывают удачи тысяч по сто, а порой даже двести; это вообще праздник! Двести сорок – это уже за гранью; наглость запредельная. Так что вас можно считать рекордсменами. Но это же бизнес, ребята, он в стране у нас весь такой – чего вы хотите?
Мы за ценою постоим
Вновь погрузились в газеты и БВФ, проклиная спекулянтов, которые сделали жилье недоступным. На объявления наши откликались риелторы и привычно хаяли квартиру, но теперь мы подняли цену до среднерыночной и твердо стояли на своем. Фиг вам, а не двести сорок тысяч рублей!
План был такой: находим живого покупателя, затем сами ищем «двушку» и покупаем её; а еще потом, сложив разницу с доплатой, купим однокомнатную у реального продавца. Сделку пусть проводят риелторы, ладно, но их мы ставим перед фактом: мы сами нашлись, а вам нужно только оформить документы.
Между тем на квартиру нашу стали появляться живые покупатели. Одни пришли посмотреть, другие, а третьи цену приняли и дали задаток. Все! Мы срочно принялись искать себе «двушку». На рынке их было полно, но каждый раз подходящей нам квартирой распоряжались риелторы. Те самые, которые «срочно куплю квартиру в вашем доме» и рядом - «квартиры в этом доме».
И вот мы нашли приличную «двушку», и фирма (назовем ее «А») позвала нас на встречу с хозяйкой квартиры. Мы даже взяли с собой задаток – те 50 тысяч, которые дали нам покупатели.
Хозяйка, похожая на добрую бабушку, оказалась тоже риелторшей и сразу объявила, что ей некогда, давайте побыстрей оформлять документы. Мы уже и деньги достали, и начали бумаги заполнять, но между делом поинтересовались: а торг уместен?
- Нет! – категорически объявила бабушка. - Я и так вам по дешевке отдаю, только из душевной доброты и уважения к фирме «А»; фирма «Т» предлагала мне за эту квартиру на сто тысяч больше!
- А можно нам в ней ремонт начать? – спросила жена. – Мужу нужно рабочее место, и ведь это ж мы рискуем…
- Да вы что? – холодно ответила хозяйка. - Так не делают. Сделка пройдет, тогда.
- А можно в квартиру кое-какие вещи перенести? Она все равно пустует, а мы ведь уже задаток вам отдаем…
- Исключено! – ответила железная бабушка. - У меня таких квартир знаете, сколько? Если каждый начнет в них свои вещи таскать….
На все попытки разговора по душам она отвечала ледяным взором и поджатыми губами; ни малейших уступок! А мы, покупатели, здесь никто и звать нас никак.
Ее высокомерие все же надорвало наши нервные системы. Мы бросили заполнять бумаги, убрали задаток и сообщили, что мы вообще-то не лохи и знаем, что сегодня на рынке покупатель – бог и царь, и пустых квартир здесь – как донов Педро в Бразилии, так что целуйтесь вы с ними вплоть до будущего дефолта; пирамиды рушатся всегда, это лишь вопрос времени.
Тут она встрепенулась: что ж вы такие нервные все, ладно, делайте свой ремонт. И даже вещи можете завозить, раз уж вам так приспичило; я ж не зверь какой… Но мы были уже за гранью компромисса, и бабушку послали. Искать лохов.
Самых честных правил
Фирму «Н» мы первым делом спросили: если покупатель и продавец сами находят друг друга, а чистоту сделки проверяет по своей базе ГУЮ, то в чем, собственно, заключается работа риелторов? И сколько стоит ваша работа по оформлению договоров, расчетам и «оптимизации» прохождения документов в ГУЮ? И нам честно ответила фирма «Н»: семь тысяч рублей. Не двести, не сто, и даже не тридцать, а всего семь тысяч!
И мы поняли суть нынешнего рынка недвижимости – помимо, конечно, хамской пирамиды, на этажах которой «инвесторы» оперируют сотнями квартир, зарабатывая миллионы и накручивая, соответственно, цену жилья на те же самые миллионы.
Тут вот в чем беда: люди интеллигентные и порядочные заведомо считают других тоже порядочными. Особенно пожилые, с еще советским воспитанием, в котором что-то было и поважнее денег, оголтелая жадность была не достоинством, а пороком, да и совесть еще не стала понятием мифическим. Такие люди готовы доверять риелтору, как родному; им легче потерять какие-то деньги, но не изводить душу на неприятные переживания. Тем более, что все риелторы кажутся такими милыми, душевными… А тем только того и надо – чтоб им доверились.
Человек, купивший нашу квартиру, свою «двушку» продал пожилой паре и рассказал, как прямо на его глазах пару пенсионеров разводили «профи»: нагрели их тысяч на семьдесят! На ходу подметки резали: так, вам еще вот здесь надо заплатить, а еще вот пошлина, а тут – налоги… Старички темнели лицом, но покорно платили, и видно было, что хотят они только одного: чтоб все это поскорее закончилось.
Мы побывали на рынке этом, и теперь нас туда никакими коврижками не заманишь.
Александр ЯГОДКИН
P.S. Я показал этот текст руководителям трех известных риелторских фирм и предложил прокомментировать. Признаться, я ждал, что они обрушат на меня свой праведный гнев: да как вы, мол, смеете, это ложь! Да мы – самых честных правил!.. Ничего подобного.
Один долго объяснял: это как бы и правда все, но вы ж поймите, там много всяких нюансов… Понять эти нюансы я так и не смог.
Другой сказал: вы опоздали, сегодня новые квартиры идут влет, как горячие пирожки!
А третий заявил: ну и что? Наши клиенты – не обитатели общаг или «хрущовок», и не крестьяне, которые режут последнюю корову, лишь бы вывезти детей из умирающей деревни в город; наши клиенты – люди солидные, которым главное – качество сделки и жилья, у них время - деньги, и копейки они не считают. Да и скидку они получают хорошую, если оптом. И газеты им некогда читать, так что статью вашу они не увидят. А те, кто увидит, - не наши клиенты.
На том и расстались.
Источник: газета «Коммуна» №10 (25838), 24.01.2012г.
