Экономика
Экспертиза «Коммуны». Жилые и мёртвые
14.11.2009 09:50
В воронежских СМИ регулярно появляются интервью с лицами, заинтересованными в высоких ценах на жилье. Называются два главных их постулата. И к обоим постулатам есть большие вопросы.
Упадет ли цена воронежской недвижимости?
Кризис и совесть
С начала этого года, пока строительный бизнес, дольщики и риэлторы в страхе следят за нефтью и долларом, в воронежских СМИ регулярно появляются бодрые статьи и интервью с лицами, прямо заинтересованными в максимально высоких ценах на жилье.
Два главных их постулата:
- цена на жилье не могут быть ниже себестоимости строительства,
- скоро квартиры подорожают страшно, потому что строить стали мало, и наступит дефицит! Поэтому покупать жилье надо немедленно!
Противоположную точку зрения в СМИ обнаружить трудно. Но к обоим постулатам есть большие вопросы.
Ведь, помимо естественного желания торговцев повыгодней расторговаться недвижимостью, существуют азы рынка. Например: цена товара определяется вовсе не себестоимостью, а спросом и покупательной способностью. Можно поставить в новостройках золотые унитазы и с умным видом обсуждать их себестоимость, но спроса на такие квартиры может вообще не быть.
А насчет дефицита – господа, вы сначала продайте то, что построили. А то едешь вечером по окраине Северного - и сплошной чередой проплывают мимо новостройки, в которых горят по два-три окна. Тысячи квартир пустуют - при том, что десятки тысяч воронежских семей ютятся в «общагах», «сталинках» и «хрущобах».
Причем так было и до кризиса. Удивительный капитализм построила себе российская «элита»! За время его в Воронеже стало на сотни тысяч жителей меньше, а только новых квартир построили больше ста пятидесяти тысяч. Не считая «долин нищих». И еще бывший вице-губернатор Наумов заявлял, что 70% новых квартир - пустует!
Мне строителей жаль искренне. Тех, которые – работяги. Они тоже стали жертвами рухнувшей «инвестиционной пирамиды». И совершенно не жаль тех, кто на этой «пирамиде» нажился.
Недавно я видел шефа старой воронежской строительной фирмы. Он приехал на стройплощадку и общался с рабочими. Такой человечный, добрый. Но от «хозяина» шла такая аура холености и роскоши, что он мог сойти за инопланетянина: совсем иной уровень цивилизации, уровня и смысла жизни.
Его мне не жаль. Впрочем, он ни в чьей жалости и не нуждается.
Но давайте поговорим о покупательной способности. Она что, за год кризиса так выросла, что готова к бурному росту цен на жилье? Простые смертные так разбогатели? Может, резко выросла экономика страны? Глава Счетной Палаты Степашин недавно сердился: правительство влило миллиарды банкам, чтоб они подняли промышленность российскую с колен, а банки 90% этих вливаний переправили в оффшоры!
Даже обоим президентам пришлось публично банкам грозить: да что вы себе позволяете?! Ладно, вы раньше тут оголтело «пилили бабло», но теперь-то, когда Отечество в опасности, надо бы и совесть иметь!..
Да нет там давно никакой совести…
В новом веке число российских миллиардеров в списках журнала «Форбс» резко прибавилось, это да. О простых миллионерах уж и речи нет. А вот знаменитый средний класс, опора любого развитого государства, - так и не дали ему наши верхи стать на ноги, хотя лет двадцать уже клянутся в любви к этой опоре, но предпочитают загребать себе потенциальные доходы этого среднего класса. А как выжить в кризис без опоры?..
Вот и вся экономика. В которой закон – вовсе не рыночная арифметика, а тотальная коррупция. Именно она на порядок задрала цены на жилье в новом веке. А ведь многие воронежцы еще помнят объявления о цене квадратного метра - пять тысяч рублей за метр… шесть… восемь, двенадцать… И цена эта в кратчайшие исторические сроки преодолела пятьдесят и пошла дальше.
Нет никаких экономических обоснований столь бурного роста, кроме жадности и готовности «новых русских» к обогащению любыми средствами за счет ближнего своего. А потом - хоть трава не расти.
Кипр дешевле Отрожки
За год до кризиса Центр экономических исследований Института глобализации предупреждал: «цены на недвижимость в России значительно превышают общеевропейские, а качество большей части квартир остается на низком уровне». Цены, однако, продолжали распухать, как утопленники на жаре.
Весной знакомый написал из США: из-за кризиса целые улицы коттеджей пустуют, цена домика с двумя спальнями опустилась до 7000 долларов. А у нас квартира той же площади перевалила за 100 тысяч долларов. Перевалила без всяких на то оснований! Зарплата у американцев на порядок выше, и на еду средняя семья там тратит всего лишь 10% совокупного дохода, а на досуг – свыше 70%!
Другой знакомый написал из Мюнхена: жилье в столице Баварии в семь раз дешевле, чем в Воронеже. Коттедж на Кипре – дешевле «хрущовки» в Отрожке!
Какая гадость, господа, эти ваши заливные раздувшиеся квадратные метры!..
Одновременно директор очень крупной строительной компании объявил в газете, что Россия уверенно движется в авангарде мировой экономики, и заклеймил тех, кто посмел прогнозировать падение цен на жилье. Некоторые, мол, вообще бредят, что цены упадут вдвое! Вот, мол, областной комитет по ценообразованию прогнозирует 26-28 тысяч рублей за квадратный метр - какой вздор!
Директор не вспоминал, как в новом веке жилье в столице Черноземья выросло ценой в десять раз – на дрожжах спекуляций. Как фирма жены Лужкова, скупив цементные заводы региона, поднимала цены на цемент в разы, приводя в отчаянье строительные фирмы Воронежа. Потом продала заводы «Евроцементу», и тот раз за разом тоже множил цены. Что транспорт – монополия, что земля – это чемоданы долларов для чиновников, что даже гранитную крошку, и ту не укупишь!
Вывод господина Директора: «Реально сложившаяся на сегодня средняя цена квадратного метра – 40 тысяч рублей – не только останется в ближайшее время без изменений, но и, возможно, обнаружит некоторую тенденцию к росту».
Вот прошел год, цены падали, но разве Директору стало хуже от его фальшивого прогноза? Хотя понять его можно: мэр Москвы Лужков тоже обеспокоился падением цен на жилье в столице (жена его, миллиардерша Елена Батурина, - крупный игрок на этом рынке). Снижение цен – дезинформация! – воскликнул Лужков. И в столичной мэрии долго отдавалось эхом: вредительство! Обман! Дезинформация!
Схема «товар – деньги – товар» приняла на рынке коммерческого жилья России совершенно уродливую форму, при которой потребительские свойства товара напрочь потеряли свой исходный смысл: жилье превратилось в банковский вклад. Это вовсе и не рынок, а чудовищное финансовое извращение. Не может «хрущовка» в Синих Липягах быть дороже коттеджа на Кипре или добротной квартиры в Мюнхене. Даже если вокруг страны построят железобетонный занавес, плодя врагов со всех сторон, марксову аксиому о цене товара как меры общественно необходимого труда опровергнуть невозможно.
Пустующие новостройки – это абсурд, и обрушение такой «пирамиды» неизбежно.
Хроники агонии
В Воронеже реальная цена жилья в этом году стала предметом интимной договоренности между продавцом и покупателем, которого заманивают подарками, бесплатным ремонтом и мебелью, возможностью в течение года отказаться от сделки и вернуть деньги с процентами и т.п. – лишь бы удержать формальную цену на высоком уровне. Правда, некоторые фирмы снизили цены уже до 27 тыс. рублей за один кв. метр. Но крупные застройщики с набитыми складами готового жилья цены упорно держат и доказывают, что ниже себестоимости жилье продаваться не будет. И что вообще в их фирме никакого кризиса нет, и покупателей полно.
По всей стране особо «приближенные» к властям строители очень надеялись, что их будут спасать с помощью выкупа жилья «на социальные нужды». И рассчитывали на прежние цены. Но в кризис интересы их разошлись, и коррупционная халява для строителей «пирамид» прикрылась. В Петербурге первый же крупный конкурс провалился: продавать готовые квартиры по предложенной мэрией цене (47300 рублей за метр) желающих не нашлось вообще! Поскольку, мол, себестоимость их - 55000. Аналогично провалился и первый конкурс в Москве.
В феврале «антикризисная группа по работе с дольщиками и вкладчиками» Воронежского отделения «Единой России» сообщила о больших проблемах у ряда строительных фирм: «Монолитстрой», «Сокол», «Строймонтаж», «Новые технологии +», «Строй Арт» и других. У некоторых, мол, по привычке, нет даже разрешительной документации на строительство. Раньше это прокатывало благодаря обилию покупателей, а теперь оказалось, что собственных средств у фирм нет. Объемы продаж резко упали, банки не уверены, что фирма вернет кредит. Так что строить им не на что. А это 25 многоэтажек, около 1300 дольщиков. И что делать с растущим этим «протестным электоратом», никто не знает.
Со своей стороны, губернатор объявил, что спасать будем не больше десятка утопающих - солидных, имеющих хорошую репутацию. Но не рублем, а участием в целевых программах. Например, в Воронеже сейчас больше двух тысяч пустующих квартир - государство готово купить их по программе переселения из аварийных домов, сертификатов для военнослужащих. По 25 тысяч рублей за метр. Но эта цена совершенно не устроила «ведущие» фирмы; они привычно рассчитывали на большее.
В апреле группа компаний «ВСК-2000» депутата облдумы Александра Корнева объявила о банкротстве (девять домов, из которых три – на стадии котлована). А ДСК, наоборот, выиграл тендер на право заключить госконтракт по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья - на 326 миллионов рублей. Уметь надо! И места знать.
Однако из госконтракта этого шилом вылезла реальная цена жилья: 20 тысяч кв.метров государство купит за 472 млн.рублей. То есть, по 23,6 тыс. рублей за метр.
А как же все разговоры о том, что ниже 40 цена не упадет, наоборот, только расти будет? Врем, значит? Выходит, 23 – приемлемая цена? А если хорошенько подумать?..
В августе Департамент труда облправительства заявил об аукционе на покупку 133 однокомнатных квартир в новостройках по цене 23,6 тыс.рублей за кв. метр - для ветеранов Великой Отечественной войны. При этом в собственность ветераны ничего не получат, только в соцнайм.
То есть, цены продолжают падать, и кризису конца-края не видно.
В октябре недавно созданная строительная фирма публично заявила, что кризис ее почти не коснулся, что она вообще не снижала темпы строительства и цены на жилье, однако готова «идти на уступки клиентам через бонусы и специальные акции – бесплатные дизайн и отделка». Фирму спросили: как это – строительство умирает, а тут вдруг вылезает новичок на пахучей земле бывшего жиркомбината и всех профессионалов рынка обставляет! Это юмор такой? Или пиар без границ?
Не, ответила фирма, просто надо со Сбербанком дружить, и тогда никакой кризис не страшен! После этого фирма забубнила стандартное: строить жилье в Воронеже перестали, скоро дефицит наступит, так что бросайте все и бегите к нам за квартирами.
Похоже, наш местный бизнес в отчаянии вообще перестал «отвечать за базар».
В октябре же ООО «Континент» объявило аукцион по продаже недостроенного дома возле заводоуправления «Воронежсельмаш» - 1,6 тыс. кв.метров жилья на территории бывшего трамвайного парка.
Начальная цена - 35 млн.рублей (в том числе НДС - 18%). То есть, 21875 рублей за метр.
И в конце октября Правительство Воронежской области опять выступило покупателем - 90 однокомнатных квартир на 76,4 млн.рублей. То есть, новая «однушка» - 844 тыс.рублей.
Судя по всему, областное правительство неплохо ориентируется на рынке жилья. Да и во вранье пока замечено не было. В отличие от некоторых.
Автор: Александр Ягодкин.
Источник: «Коммуна», № 168 (25402), 14.11.09г.
