Экономика
«Соломка» для дольщика
18.09.2007 09:54
| Сообщения о том, что незаконно возведенные дома в Воронеже ожидает демонтаж, для многих участников долевого строительства прозвучали словно гром среди ясного неба. Как обезопасить себя при покупке и строительстве жилья? Разъясняет руководитель инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Воронежской области Борис Муромцев.
|
О чем должны знать воронежцы,
планирующие покупку квартиры
Сообщения о том, что незаконно возведенные дома в Воронеже, возможно, ожидает демонтаж, для многих участников долевого строительства прозвучали словно гром среди ясного неба. Многие из них уже планировали скорые новоселья, и вдруг… вместо радости – неприятности
Как обезопасить себя при покупке и строительстве нового жилья? На этот вопрос по нашей просьбе отвечает руководитель инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Воронежской области Борис МУРОМЦЕВ.
– Защиту прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, – рассказывает Борис Владимирович, – призван обеспечить Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года. Сразу оговорюсь, что указанный закон распространяется на строительство многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после 31 марта 2005 года.
До его принятия участвующий в долевом строительстве гражданин, по сути, оставался один на один с недобросовестными застройщиками. Зачастую средства дольщиков привлекались фирмами, не имевшими разрешений на строительство или вообще его не ведущими. Понятно, что полученные мошенническим путем деньги они использовали исключительно для личного обогащения. Широкую дорогу нарушениям открывало и то, что договор долевого участия гражданина в строительстве многоквартирного дома заключался в простой письменной форме, не требовал нотариального удостоверения либо государственной регистрации.
С выходом закона об участии в долевом строительстве ситуация на рынке жилья несколько изменилась, но не кардинально. К сожалению, недобросовестные застройщики по-прежнему продолжают «ловить на удочку» недостаточно осведомленных в правовом отношении наших сограждан.
В первую очередь будущие участники долевого строительства должны для себя уяснить, что далеко не всякая строительная фирма может привлекать средства дольщиков.
Такое право строительные организации получают после выполнения трех обязательных условий.
Прежде всего застройщик обязан
обладать земельным участком, на котором предполагается строительство, на праве собственности либо праве аренды. Право на земельный участок должно быть официально зарегистрировано. Соответствующие документы о государственной регистрации права собственности или договор аренды земельного участка в строительной фирме обязаны предъявить дольщику по первому требованию.
Во-вторых, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию, то есть проект жилищного строительства, в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Проектная декларация также представляется в территориальный орган Росрегистрации России и в специально уполномоченный контролирующий орган – Федеральную службу по финансовым рынкам.
В-третьих, фирма должна иметь разрешение на строительство.
Будущим дольщикам также можно посоветовать узнать как можно больше о строительной организации, с которой они собираются заключать договор. Эта информация – не тайна за семью печатями, она должна находиться в открытом доступе.
Важным шагом является оформление договора долевого участия в строительстве жилья. Такие договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дополнительные соглашения и соглашения об уступке прав дольщика также подлежат регистрации. Замечу, что закон выделяет договор долевого участия в строительстве в отдельный вид договора и определяет условия, без которых такой договор будет считаться незаключенным.
К числу существенных условий договора законодателем отнесены:
– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
– срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
– цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
– гарантийный срок на объект долевого строительства.
Упомянутым федеральным законом предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков ввода в эксплуатацию возводимого объекта, а также за изменение его параметров и ненадлежащее качество строительных работ. В этом случае застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку, причем перед гражданами строительные фирмы несут повышенную ответственность: в этом случае сумма неустойки против обычной увеличивается вдвое.
И еще один очень важный момент, который должны учитывать дольщики. До получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передача объекта участникам долевого строительства не допускается.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Отсутствие у застройщика необходимых документов, а также отступления от проектной документации, строительных норм и правил влекут отказ в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию до устранения недостатков.
Прежде чем вкладывать деньги в строительство жилья – подумай!
По информации Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Воронежской области, с нарушениями действующего законодательства Российской Федерации многоквартирные жилые дома в городе возводят следующие строительные компании:
–ЗАО «Монолитстрой-Воронеж» – строит жилой комплекс с реабилитационным центром по улице Ломоносова, д. 10, позиции 5, 6, 7, 8, 9. Разрешение на строительство отсутствует, нарушена ч. 1 ст. 9. 5 КоАП РФ;
– Яковлева (Палагутинова) – многоквартирный жилой дом по улице Ломоносова,63 возводится застройщиком без разрешения и проектной документации, госэкспертизы и регистрации в Инспекции госархстройнадзора области. Нарушены ч. 1 ст. 9. 4 и ч. 1, ч. 2 ст. 9. 5 КоАП РФ;
– фонд «Центрально-Черноземный центр реконструкции» (застройщик), ООО «Икстерра» (подрядчик) – многоквартирный комплекс «Лесная поляна-3», позиции 18-21, в жилом массиве «Лесная поляна». Эксплуатация без разрешения на ввод, нарушена ч. 1 ст. 9. 5 КоАП РФ;
– ИП Афанасьев А. Н. – строит многоквартирный жилой дом на улице Пятницкого. 49. На выкупленном по этому адресу земельном участке самовольно снесен памятник архитектуры и начато незаконное строительство. Нарушена ч. 1 ст. 9. 5 КоАП РФ;
– ООО «Строймонтаж-2004» – возводит многоквартирный жилой дом по бульвару Победы, 42. Строительство ведется без разрешения, без госэкспертизы, регистрации в инспекции госархстройнадзора. Нарушены ч. 1 ст. 9. 4, ч. 1, ч. 2 ст. 9. 5 КоАП РФ;
– ЖСК «Зенит-Комфорт» – ведет строительство многоквартирного жилого дома по улице 20 лет Октября, 26 без разрешения, регистрации в инспекции ГАСН и без госэкспертизы. Нарушены ч. 1 ст. 9. 4, ч. 2 ст. 9. 5 КоАП РФ.
