Экономика
Ваш денежный интерес
12.11.2010 09:46
Команда на взлёт | Повод для оптимизма. Всё будет хорошо? | Повод для пессимизма. Ненадёжные заёмщики | Нотариусы наносят удар |Без мелкого шрифта
Вклады • Кредиты • Ипотека • Валюта • Прогнозы • Советы экспертов
Главный вопрос рынка недвижимости – цена. За последние пять лет мы пережили и рекордный рост, и рекордное её падение. С начала 2010 года всё больше экспертов считают, что период падения цен на жильё закончился – впереди ожидается рост. Более того, по мнению представителей риэлтерских агентств, скрытое повышение цен на первичном рынке уже происходит. Его просто не видно в средних показателях по рынку.
Стоимость объектов, которые давно выведены в продажу, постепенно повышается, а цены на объекты, которые только стартуют, как правило, ниже. Таким образом, средняя цена остается почти неизменной. Но больше всего на рост цен влияет появление на рынке живых денег. Ресурсы могут поступать из нескольких источников, главные из которых – ипотечные кредиты и свободные средства инвесторов.
Стоит ли ждать осенью и зимой роста цен на жильё? Риэлторы и застройщики СанктПетербурга, Москвы, Самары и Воронежа сходятся во мнении, что в ближайшее время повторения безумного роста цен не будет. Большой пласт денег, которые вливались в рынок, приносили инвесторы, а их сейчас нет. И они на рынок не вернутся ещё долго, они должны продать то, что купили в 2006–2007 годах. Отложенный спрос, инвесторы, деньги банков - для значимого роста цен все это должно сойтись в одной временной точке, но этого пока не происходит. Сейчас есть только банки, которые планируют заработать на ипотечных кредитах.
Команда на взлёт
Жилищная ипотека |
На рынке недвижимости в текущем году наметилось оживление
Период разморозки с зарядом свежести
Весь 2009 год отечественная ипотека боролась за выживание. Были заморожены многие программы выдачи кредитов под залог квартир в строящихся домах. По вторичному городскому жилью банки задирали ставки до неприличных размеров, а на падающем загородном рынке получить кредит под залог земли было так же сложно, как и на новостройки.
Но весь 2010-й ситуация менялась в лучшую сторону. Отказавшись от комиссии за выдачу кредита и снизив ставку ниже десятипроцентного психологического барьера, Сбербанк решительно оторвался от конкурентов, задав им «правильные» параметры ипотеки. Пока, правда, минимальной ставкой по рублевым ипотечным кредитам могут воспользоваться только владельцы зарплатных карт. Но таких у Сбербанка набирается до половины клиентов.
По данным пресс-центра Центрально-Чернозёмного банка, сроки действия предложения ограничены лишь уровнем инфляции и ставкой рефинансирования ЦБ РФ, которая составляет сейчас 7,75 процента. Руководство Центробанка, в свою очередь, заверяет, что готово держать этот уровень минимум несколько месяцев.
Теперь снижение ипотечных ставок происходит не только в Сбербанке – в Воронеже, к примеру, подобные предложения действуют в «Связь-банке» и «Нордеа-банке».
Движение банков навстречу ипотечным клиентам принесло быстрый урожай. Уже к началу осени, по данным Центробанка России, выдано 158,9 тысячи ипотечных кредитов на сумму 198,3 миллиарда рублей. Денежный объём за восемь месяцев текущего года в 2,6 раза превысил аналогичный, самый трудный для ипотечного рынка период 2009-го. В количественном выражении кредитов дали больше в 2,4 раза.
- Ипотека является локомотивом рынка недвижимости во всех развитых странах, и можно утверждать, что Россию ждёт аналогичное будущее, считает Евгений Козлов, руководитель операционного офиса Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в Воронеже.
- Однако мы можем исходить лишь из опыта других стран, так как в нашей стране ипотечный рынок за годы своего развития так и не смог преодолеть рубеж в 5 процентов от ВВП, в то время как в Европе этот показатель может превышать 100 процентов.
«Двушка» в Воронеже или санузел в Москве
Кроме наращивания объёмов и количества выданных кредитов, Центробанк отмечает и увеличение размера среднего ипотечного кредита: 1,25 миллиона рублей к сентябрю этого года против 1,17 миллиона рублей за 2009 год — прирост на 7 процентов. Рост ипотеки объясняется пусть и незначительным, но уверенным ростом доходов населения.
Но что можно купить на 1,25 миллиона? Если предположить, что эта сумма - 70 процентов от стоимости квартиры при стандартном первоначальном взносе в 30 процентов, то на неё можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров, скажем, в Тюмени, Нижнем Новгороде, Красноярске, Казани, Перми или Ярославле. Пятидесятиметровую «двушку» удалось бы купить жителям Воронежа, Курска, Ижевска, Омска, Саратова, Ульяновска. Проживающим в Московской области и Санкт-Петербурге на указанную сумму получилось бы «улучшиться» на одну-две комнаты общей площадью 15—17 квадратных метров.
А москвичам, по средним столичным ценам, этого кредита хватило бы только на второй санузел в бизнес-классе или маленькую комнатушку в «панели» в 7—10 «квадратов».
Теперь расчётные показатели: по ипотечному кредиту в 1,25 миллиона рублей со средней ставкой 13,3 процента годовых на 15 лет заёмщику пришлось бы выплачивать ежемесячно по 16 тысяч рублей. Исходя из банковских стандартов, такой кредит можно получить, если зарабатывать «в белую» не менее 30—35 тысяч рублей в месяц.
В то же время в Воронеже, по данным Воронежстата, средняя зарплата почти в два раза меньше. Кто же тогда приходит за ипотекой в коммерческие банки?
Андрей Степаненко, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка, в недавнем интервью бюллетеню недвижимости так описывает портрет заёмщика: «Финансово грамотные 27-40-летние сотрудники крупных или средних российских и международных компаний со стабильным официальным (подтверждённым) доходом как имеющие семью, так и без неё, с активной жизненной позицией».
Средний срок погашения ипотечного кредита в Райффайзенбанке не превышает 7 лет.
Что примечательно, в период кризиса этот показатель остался практически неизменным — клиенты досрочно гасят кредиты высокими темпами.
Подождите торопиться за выгодой
Кризис научил сограждан экономить и не распылять заработанные средства.
По итогам первых двух кварталов 2010 года аналитики АИЖК выясняли потребительский потенциал россиян на рынке недвижимости.
Более 60 процентов опрошенных заявили, что не испытывают нужды в покупке жилья. Приобретение собственной недвижимости вовсе недоступно для 21 процента населения. Купить квартиру или дом в течение 5 лет планируют 13 процентов россиян, и 2 процента из них намерены сделать это в ближайший год.
Среди тех, кто собирается приобрести жилье в ближайшую пятилетку, доля потенциальных ипотечных заемщиков выросла с 23 процентов в феврале 2009-го до 31 процента в июле 2010-го.
Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать такую неведомую в докризисный период экзотику, как приобретение комнат в общежитии, долей в жилье, гаражей, машиномест, объектов коммерческой недвижимости. Например, кредиты на приобретение гаража предлагает ВТБ24, машиноместа - Сбербанк. В пресс-центре Центрально-Чернозёмного банка подтвердили, что сегодня Сбербанк готов выдавать кредиты даже на приобретение доли в жилье.
- Это очень узкие сегменты рынка, не встречающие большого спроса, - считает Евгений Козлов, руководитель операционного офиса Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в Воронеже. - Учитывая сложность внутренних процедур для банка при выдаче ипотеки, кредиты на маленькие суммы (100-200 тысяч применительно, например, к гаражам) банкам не интересны. В этом случае как раз поможет потребительский кредит.
Что касается комнат в общежитии, то возможность получить его в кредит в BSGV ограничена минимальной суммой кредита – 750000 рублей – и необходимостью приватизации жилья.
Многие эксперты отмечают, что заметно возрос объем предложения ипотечных программ с плавающими, гибридными и комбинированными ставками. За рубежом такие кредиты составляют от 40 до 80 процентов всего объёма заёмных средств, однако в России они пока не пользуются спросом.
«Большинство заемщиков предпочитает не рисковать и не связываться с кредитами по плавающим ставкам.
По таким ставкам выдается не более 10 процентов кредитов. Обычно такие кредиты берут владельцы бизнеса либо участники междугороднего обмена», — поясняют эксперты «Ипотек.Ру». «Я бы рекомендовал подходить к предложениям с плавающими и комбинированными ставками очень осторожно, - говорит Евгений Козлов, руководитель операционного офиса Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в Воронеже. - Любая нефиксированная ставка чревата изменениями ежемесячных платежей в достаточно широких пределах».
Подводные камни ипотеки
Однако для тех, кто решился на ипотеку, выросло и количество «подводных камней». Банки решили «оптимизировать» требования к заёмщикам. Банкиры и раньше не жаловали детей-собственников или даже прописываемых несовершеннолетних в покупаемую по ипотеке и отходящую в залог банку квартиру. Оно и понятно, лишнее «социальное обременение» в случае невыплат по ипотеке усложнит процедуру отъёма недвижимости — за детей могут вступиться органы опеки.
«Если доход такого заёмщика по каким-либо причинам снизится, понятно, что он в первую очередь будет кормить детей, а уж потом выплачивать кредит», - сообщила журналистам на недавней видеоконференции директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасёва.
Теперь некоторые банкиры решили сокращать риски за счёт уменьшения выдаваемого кредита. Брокеры «Ипотек.ру» исследовали тему и выяснили, что при наличии на иждивении у заёмщика одного или даже нескольких человек размер кредита уменьшается пропорционально количеству иждивенцев. И в различных банках эта сумма может составлять от 5000 до 10000 рублей в месяц на каждого «безработного» члена семьи. В пересчёте на выдаваемую банком ипотеку, если, например, в банк обратится отец семейства с тремя детьми, потенциальный кредит может уменьшиться сразу на 30-50 процентов.
Кредитная история заёмщика - крайне важный аспект. Наличие просрочек по выплатам даже за взятую когда-то в кредит стиральную машину может являться серьёзным минусом для банка.
Другой существенный момент - высшее образование заёмщика. Для банка важно наличие у клиента диплома и профессиональной практики, так как это увеличивает его ценность как востребованного специалиста.
Крайне важным документом для мужчин, не достигших 27 лет, является военный билет. Его отсутствие также может явиться причиной для отказа.
Пристальное внимание банки уделяют и общему здоровью заемщика. Наличие серьезных заболеваний приведет к непременному отказу.
Традиционно в качестве потенциальных заёмщиков банками охотнее рассматриваются полные семьи в силу того, что риск утраты работы одновременно обоими супругами невелик.
В некоторых европейских банках присутствует некая субъективная система оценки клиента, которая в целом не влияет на отказ, но может привести к снижению суммы кредита. Например, мужчина или женщина, находящиеся во втором браке, характеризуются как более непостоянные клиенты. Кроме этого, банки не всегда охотно кредитуют людей творческих профессий, поскольку их финансовое положение труднопрогнозируемо, и представителей сферы деятельности с повышенным риском, где высок травматизм заёмщика.
Дмитрий Денисенко
Всё будет хорошо?
Повод для оптимизма
Правительством России разработана Стратегия ипотечного кредитования, определяющая долгосрочные цели развития рынка. Согласно ей уже через 20 лет ипотека должна стать доступной для большей части россиян.
В документе расписаны основные этапы развития ипотечного кредитования. Так, до 2012 года планируется уделить внимание восстановлению экономики и формированию нормативно-правовой базы, регулирующей аспекты строительной и банковской деятельности. Приоритеты строительство и кредитование доступного жилья, которое будет осуществляться при поддержке государства.
Уже к 2012 году планируется достичь устойчивого роста экономики страны. Ожидается, что в этот период объемы строительства будут стабильно расти, а уровень цен на жилье оставаться на одном уровне. Уровень ставок по ипотеке должен снижаться. В 2030 году доступность ипотеки должна повыситься настолько, что ею смогут воспользоваться 60 процентов семей, а доля жилищных кредитов к объему ВВП России составит 31,8 процента.
И это не предел, ведь, согласно информации 100 Кредитов.ru, в США общая сумма ипотечных займов сегодня достигает 70 процентов ВВП.
Однако насколько достижимы цели, заложенные в Стратегии? Согласно документу строительство в России должно идти колоссальными темпами. В 2015 году планируется построить 144,3 миллиона квадратных метров жилья, а в 2030-м – почти 173 миллиона. Пока максимальные объёмы строительства зафиксировали в 2008 году, когда было введено в эксплуатацию 64,4 миллиона квадратных метров жилой недвижимости.
Из Стратегии также сложно определить, за счёт каких средств будет происходить рост ипотеки. Будет он осуществляться благодаря реальному росту российской экономики либо за счёт привлечения кредитных средств из-за границы? Ведь выдавать такое количество долгосрочных кредитов за счет собственных средств банки не смогут. Тем не менее, хочется верить, что цели Стратегии ипотечного кредитования окажутся выполнимыми, и покупка жилья станет доступна большинству россиян.
Ненадёжные заёмщики
Повод для пессимизма
Воронежская область вошла в десятку регионов по объёму просроченной задолженности по валютным жилищным ипотечным кредитам.
Причём в качественном отношении (объём просрочки по отношению к объему выданных кредитов) воронежцы – лидеры в России вместе с тверичами (14 и 27,4 процента, соответственно).
«Валютная ипотека сегодня занимает крайне малую долю в общем объёме кредитования прежде всего, из-за неустойчивости курсов доллара и евро. Берут её, в основном, люди, которые имеют доходы в валюте», - считает начальник управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасёва.
Согласно данным Центробанка России самая низкая платёжная дисциплина отмечается в Москве, где просроченная ипотека достигает семи процентов от объёма кредитования. Зато в Санкт-Петербурге доля должников не превышает 2,6 процента.
Самые надежные заёмщики живут в Уральском и Дальневосточном округах, наименее дисциплинированные – в Центральном и Северо-Кавказском.
По мнению экспертов 100 Кредитов.ru, значительный уровень просрочки по ипотеке в Москве возник в результате политики самих ипотечных банков, которая была слишком либеральна. Ипотека для москвичей часто оформлялась без авансового платежа либо с минимальным его размером, а также без официального подтверждения величины доходов.
В небольших городах, напротив, ипотеку могли получить только надёжные клиенты со стабильной официальной зарплатой, причем суммы кредитов были ниже, а величина первоначального взноса – выше.
Лидеры по объёму просроченной задолженности
по жилищным ипотечным кредитам, выданным в валюте
|
Регион
|
Объём просроченной задолженности, млн. рублей
|
Общий объём задолженности, млн. рублей
|
|
Москва
|
9003
|
87205
|
|
Московская область
|
4428
|
35546
|
|
Санкт-Петербург
|
788
|
19392
|
|
Тверская область
|
248
|
905
|
|
Калининградская область
|
203
|
1746
|
|
Новосибирская область
|
111
|
1717
|
|
Ленинградская область
|
120
|
2065
|
|
Самарская область
|
102
|
1849
|
|
Воронежская область
|
94
|
673
|
|
Пермский край
|
83
|
1041
|
Без мелкого шрифта
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) планирует ввести в 2011 году единую форму для предоставления рекламной информации о кредитных продуктах. В сообщении пресс-службы федерального органа уточняется, что в настоящее время документ находится на рассмотрении в Правительстве России.
Не секрет, что большинство банков предпочитают привлекать заемщиков рекламой, содержащей лишь указание на минимальную процентную ставку. При этом остальная информация по стоимости кредита (комиссии банка, обязательное страхование и тому подобное) остаётся за кадром.
«Клиент должен сразу получить все данные и самостоятельно оценить свои финансовые возможности.
Скажем, на рекламных щитах рядом с годовой процентной ставкой должна быть указана и эффективная процентная ставка кредита, причем таким же шрифтом»,– считает начальник Управления контроля финансовых рынков ФАС Юлия Бондарева.
Нотариусы наносят удар
Удостоверение договоров ипотеки может подорожать в 25 раз.
Снижение процентных ставок и отказ от комиссий по ипотеке в банках уже в ближайшее время готовы «компенсировать» нотариусы. После подорожания всех государственных услуг о стремлении в десятки раз увеличить свои тарифы заявили и российские нотариусы.
Новые единые ставки тарифов за совершаемые российскими нотариусами действия содержатся в проекте Закона «О нотариате». Его представила Федеральная нотариальная палата, высказав намерение увеличить оплату некоторых услуг сразу в 20 и более раз.
Самый сильный удар по кошельку получат люди, вступающие в наследство. Например, оформление нотариусом унаследованной гражданином обычной «двушки» будет стоить до 120 тысяч рублей. Резкий рост тарифов предлагается на оформление ипотечных договоров. Ипотека на ту же «двушку» при оформлении у нотариуса обойдется в 20 тысяч рублей, а это в 100 (!) раз выше нынешних тарифов. В среднем услуги по обязательному удостоверению договоров ипотеки для граждан подорожают в 25 раз.
Источник: «Коммуна», № 166 (25597), 12.11.10г.
