Временщики под крышей

18.01.2018 22:14

Снять квартиру в аренду – вынужденная необходимость сегодня для тех воронежцев, кто по тем или иным причинам не может позволить себе приобрести жильё. Вариант, безусловно, удобный, но довольно затратный.

Аналитика | Снять квартиру в аренду – вынужденная необходимость сегодня для тех воронежцев, кто по тем или иным причинам не может позволить себе приобрести жильё

Вариант, безусловно, удобный, но довольно затратный. Ведь цены на такие квартиры «кусаются», да и отношения с арендодателями складываются не всегда благополучно.

Ярослава ЯНОВА

Чистая сделка

Сегодня цены на арендное жилье в Воронеже пусть постепенно, но снижаются. Так, по данным портала Domofond, в ноябре 2017 года больше всех снизилась аренда трехкомнатных квартир — на два процента за месяц, опустившись до уровня 23,9 тыс. рублей в месяц.

Аренда однокомнатных квартир подешевела на 0,2 процента и составила 10,76 тыс. рублей. Двухкомнатные квартиры в ноябре стоили в среднем 14,94 тыс. рублей, что на 0,1 процента меньше, чем месяцем ранее. Отметим, что однушки – наиболее ликвидный товар на этом рынке – начали дешеветь еще в октябр: ставки на аренду снизились на 1,8 процента, до 10,78 тыс. рублей.

– Сейчас на рынке арендного жилья наблюдается затишье, но это явление временное и традиционное для сезона, – отмечает коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова. – Спрос мы будем наблюдать к осени, когда город наполнится студентами.

Однако не секрет, что сегодня существующий рынок арендного жилья в основном находится в теневом секторе экономики – лишь небольшое число арендодателей оформляют с квартиросъемщиками соответствующие договоры, а те, кто оформляет, как правило, занижают прописанную там сумму, дабы платить меньший налог. Кроме того, условия аренды не обеспечивают защиту интересов ни арендодателя, ни арендатора.

Тем временем Правительство РФ предлагает свой вариант решения жилищных проблем населения – создание социального арендного фонда. С одной стороны, это стимулирует теневой на сегодняшний день рынок выйти на чистую воду. С другой – поможет решить проблему с временным жильем для тех, кто в нем нуждается, но не в состоянии позволить себе купить квартиру, однако по разумной цене может ее снимать. Заметим, что работа по созданию арендного фонда ведется в рамках одного приоритетного проекта с ипотекой и так и называется – «Ипотека и арендное жилье» и цель у него – обеспечить-таки население жильем.

К слову, сейчас эта сфера успешно развивается в Европе, в Северной Америке. Ведь решить проблему нуждающихся в жилье раз и навсегда трудно и дорого. Поэтому во многих странах это делается за счет арендного жилья.

Кроме того, рынок квартир под аренду наконец-то станет цивилизованным. В так называемых доходных домах все квартиры будут предназначены для долгосрочной сдачи внаем. С арендаторами будут заключены договоры, четко прописаны условия. Ну и, что немаловажно, появление на рынке такого жилья поможет снизить напряжённость, сложившуюся из-за переизбытка квартир в новостройках. Ведь возведение арендного жилья будет происходить в тандеме с застройщиками на условиях государственно-частного партнерства.

Изначально предполагалось, что российские власти выделят средства для поддержки строительства арендного жилья, и делать это планируется с помощью специальных первоначальных грантов застройщикам. Сейчас роль драйвера по формированию рынка арендного жилья возложено на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости АИЖК планирует сформировать в течение пяти лет арендный фонд на сумму около 100 миллиардов рублей.

Пока же доходные дома в России появились в 2017 году в Москве и Санкт-Петербурге – там, где вопрос арендного жилья стоит наиболее остро. Например, в Петербурге АИЖК создало отдельное подразделение для приобретения целых секций жилья у застройщиков и сдачи квартир и апартаментов в аренду. В столице такой дом построили на Ходынском поле, в ближайшие годы планируется ввести еще два подобных объекта. \

В ожидании предложения

Воронежским строителям о таких проектах пока остается только мечтать. Хотя они, что называется, двумя руками за идею создания арендного фонда на условиях государственно-частного партнёрства.

– В нынешних условиях появление такого предложения для строителей было бы выходом из довольно непростой ситуации, – считает гендиректор «Электронжилсоцстрой» Юрий Гайдай. – Ведь рынок-то по сути один, и пока не стабилизируется положение в других отраслях, у строителей вряд ли что-то изменится к лучшему. Проект создания доходных домов выгоден в том числе и для муниципалитета.

– Создание такого фонда позволило бы обеспечить жильем многих нуждающихся, тех, кто сейчас не может позволить купить себе квартиру, – говорит генеральный директор АСРО «Строители Черноземья» Александр Никулин. – Тем более что был принят закон о бессрочной приватизации, то есть человек мог бы жить в такой квартире и потихоньку выкупать ее. Спрос на жилье в городе огромный, но он формируется теми, кто в силу малых финансовых возможностей не может себе позволить приобрести квартиру.

Однако с такой инициативой к воронежским строителям пока не обращались.

Консультант по управлению проектами Евгений Гаврилов считает, что проект, безусловно, будет востребован, однако при этом должен быть тщательно проработан, чтобы оценить все его плюсы и минусы.

– Рынок арендного жилья в Воронеже сформирован, однако надо понимать, что это несколько другой сегмент, и участие государства дает ему конкурентные преимущества, – говорит он. – Из минусов, например, может быть такой момент, что решение таким образом сейчас избавиться от переизбытка квартир на рынке в дальнейшем приведет к проседанию рынка первичного жилья. Чтобы этого не произошло, требуется тщательная подготовка проекта, оценка всех рисков.

Арендный фонд: первые шаги

Эксперты уверены: рано или поздно доходные дома появятся и в Воронеже. Тем временем правительство региона, пусть пока и только на бумаге, но первые шаги по направлению создания арендного фонда уже делает.

Как следует из официального ответа на запрос Департамента строительной политики Воронежской области, создание и развитие рынка арендного жилья у нас до 2021 года предполагается в рамках государственной программы Воронежской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Воронежской области», утвержденной постановлением правительства региона в октябре 2015 года. Формирование рынка доступного арендного жилья включает в себя несколько моментов, которые еще предстоит проработать. Так, необходима разработка нормативной правовой базы по созданию и обеспечению работы государственного и муниципального жилищного фонда социального использования и коммерческого жилищного фонда на территории региона. При этом в департаменте акцентировали: реализация отдельных мероприятий программы предполагает использование различных инструментов государственно-частного партнерства.

Как будет выглядеть проект в реальности, когда пройдёт все стадии подготовки, покажет время. Например, в Москве, вопреки ожиданиям, такое жилье оказалось дороже, и стоимость его аренды выше среднерыночной.

Однако, отмечают эксперты, этот недостаток компенсирует возможность официального оформления договора на аренду. Поэтому работодатели будут охотнее снимать подобные апартаменты для своих сотрудников или покрывать им часть расходов. Среди других преимуществ называют и то, что под аренду отведены современные апартаменты, с качественным ремонтом, обстановкой и техникой. Здесь нет риска столкнуться с внезапным повышением арендной платы, изменением условий проживания или назойливым вниманием собственника.

В Санкт-Петербурге же, напротив, в 2016 году построен первый наемный дом на 178 квартир, цены в котором – от 7 до 14 тысяч в месяц в зависимости от количества комнат. Люди могут арендовать квартиру напрямую у города. Естественно, сделки оформляются с соблюдением всех законодательных норм. Этот эксперимент показал, отмечают эксперты, что в Петербурге существует большой социальный спрос на недорогую и, что важно, легальную аренду жилья.

Что касается Воронежа, то тут мнения экспертов насчет востребованности такого жилья разнятся. Риелторы считают, что рынок арендного жилья у нас пусть и теневой, но вполне сформирован.

– Рынок, который существует, на сегодняшний день отвечает потребностям спроса, – говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова. – Сегодня он очень разнообразен по ценам, то есть можно арендовать жилье на любой вкус и достаток. Кроме того, у нас достаточно развит гостиничный фонд, который удовлетворяет определенную часть спроса. Конечно, появление государственного арендного фонда создаст дополнительные условия конкуренции. Но чтобы он был востребован, необходимо развивать инвестиционную привлекательность региона, открывать новые производства и создавать рабочие места.

Коллаж Натальи Коньшиной.