Жильё. Ипотека, ипотека…

26.04.2005 00:00

Росту популярности ипотеки способствовало и то, что крупные банки готовы предлагать своим клиентам гораздо более привлекательные условия кредитования, чем это было год или даже полгода назад. «Некоторые из них откровенно борются за клиента, пытаясь как можно больше «набить» свой кредитный портфель. Но это до поры до времени, потом этот ресурс необходимо рефинансировать (вкладывать новый капитал)», – говорит Владимир Кузнецов, генеральный директор ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области»...

На неё многие надеются. Но ипотека не заработает, пока
доходы населения – низкие, а цены на жильё – высокие

Ипотека для большинства граждан уже не является неким таинственным финансовым механизмом. Ипотечное кредитование позволяет приобрести жилье сегодня и погашать его полную стоимость в течение нескольких лет. Естественно, росту популярности ипотеки способствовало и то, что крупные банки готовы предлагать своим потенциальным клиентам гораздо более привлекательные условия кредитования, чем это было год или даже полгода назад.
«Некоторые из них откровенно борются за клиента, пытаясь как можно больше «набить» свой кредитный портфель. Но это до поры до времени, потом этот ресурс необходимо рефинансировать (вкладывать новый капитал)», – говорит Владимир КУЗНЕЦОВ, генеральный директор ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» (АЖИК), созданного обладминистрацией. Именно это агентство обеспечивает рефинансирование банков за счет средств, привлеченных путем выпуска облигаций.

По данным АЖИК, озвученным в рамках Петербургского ипотечного форума – 2007, объем рынка ипотечного кредитования в течение 2006 года стабильно увеличивался. По сравнению с 2005 годом эти объемы выросли в 4,6 раза в стоимостном выражении и составили более 200 миллиардов рублей.
«Можно спорить о причинах скачкообразного роста в 2006 году. Но основными факторами является рост доходов населения, увеличение конкуренции и, как следствие, разворот большинства банков лицом к потенциальным заемщикам, снижение ставок и рост цен на жилье» – отметил в своем докладе Павел ВОЙТОВ, заместитель генерального директора АИЖК. По прогнозам АЖИК, в 2007 году ожидается стабильный рост объемов ипотечного кредитования по всем регионам РФ.
«АЖИК не является банковской структурой, и ту долю бюджетных средств, которые мы имеем, сравнивать с банковскими объемами нельзя. 12-15 процентов сегмента ипотечного рынка – за АЖИКом. Но конкурировать нужно не деньгами, а технологиями», – считает КУЗНЕЦОВ. Кроме кредитования (в Воронежской области получено порядка 300 кредитов на общую сумму 160 миллионов рублей), агентство сопровождает социальную программу. Со времени, когда стартовал национальный проект, 140 молодых семей получили погашение процентной ставки и первичного взноса (при наличии детей) на общую сумму 8 миллионов рублей.

Запускается пилотный проект по военнослужащим. Подписан тройственный договор между федеральным АЖИКом, региональным оператором по Воронежской области и Министерством обороны РФ. Минобороны на приобретение жилья выдает каждому военнослужащему (из 250 желающих 7 человек хотят приобрести жилье в Воронежской области) 1 миллион 250 тысяч рублей. Если тот не сумеет купить за эти деньги квартиру – добавляет свои, а погашение процентной ставки и тело кредита производит Минобороны. Со следующего года эта программа должна быть поставлена на поток.

В перспективе (близкой или далекой – не известно) – земельная ипотека. Ее суть: под залог участка заемщик получает кредит и на эти средства он начинает обустройство земли – подведение коммуникаций и коллекторов. После этого участок переоценивается. Его стоимость, с учетом произведенных работ, возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для строительства цокольного этажа. Фундамент переоценивается, появляется новый ресурс на первый этаж, потом на второй и так далее – «слоеный пирог».

Но самое сложное в этом механизме – определение статуса земли. Строить негде – федеральная земля, муниципальная, сельхозугодья, частная. Пока не будет решен вопрос комплексной застройки, цены на жилье и дальше будут расти, уверен Кузнецов.

Как бы ипотеку ни рекламировали, как бы ни понижали процентную ставку, существенной роли это не сыграет. Есть две проблемы, почему ипотечное кредитование не достигнет серьезных масштабов: доходная часть населения растет медленно, а цены на рынке жилья устремились вверх.

Кузнецов сравнивает:
«Когда мы в 2002 году появились в области, выдавали кредиты под 18 процентов от стоимости жилья. Цена однокомнатной квартиры в то время была около 300 тысяч рублей. Сейчас она уже перевалила за миллион, и проценты, снизившиеся до 11, - это, к примеру, как при жаре в +40 градусов похолодание до +37». Как только появились нацпроекты, вслед за ними нарисовались фирмы-сателлиты, которые ставят своей целью заработать на федеральном ресурсе. Без госрегулирования программа нацпроекта не решится, тем более рынком, который сам диктует правила игры. В прошлом году в Воронежской области всего было введено 850 тысяч квадратных метров жилья (к сведению: столько же введено в одном Красногорском районе Московской области). И опять: ввести-то ввели, а, сколько из них заселено? По планам, чтобы приступить в том числе к выполнению задачи по доступному жилью, к 2010 году необходимо выйти на полтора миллиона квадратных метров в год. А к тому времени может выйти на жилищный рынок и материнский капитал.

По законам экономики, чтобы ипотека работала, цена на квадратный метр должна соответствовать доходам гражданина, берущего кредит. В Воронеже на первичном рынке жилья стоимость этого метра обойдется в 25 тысяч рублей. Но ведь это без отделки, а она потянет еще процентов на 30. Итого, квадратный метр обойдется в тысячу долларов США. Кто из заемщиков может похвастаться такой зарплатой?!

По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), который провел опрос среди населения с целью выяснить степень готовности к улучшению своих жилищных условий, планы, связанные с приобретением нового жилья, более характерны для молодёжи. Так, намереваются приобрести жильё за счёт своих средств или взять ипотечный кредит 22 процента опрошенных в возрасте 18-24 лет, и лишь 2 процента среди людей от 60 лет и старше.

Итак, чтобы ипотечное кредитование развивалось, нужно строить в разы больше, привлекать инвесторов в ипотеку и повысить доходы населения до стоимости квадратного метра.
«Со своей стороны мы думаем над привлечением инвестиций, – говорит Кузнецов, – чтобы сделать ипотеку дешевле. На сегодня у нас есть несколько предложений инвестиционных проектов, и мы их рассматриваем»

. «Мы готовы понижать ставку, но, уверяю вас, ставка – однобокий механизм, и он ни в коей мере не будет работать, если спрос не будет соответствовать предложению. Поэтому, если расширится рынок жилья, а мы надеемся, что это произойдет к 2010 году, тогда здесь можно будет понижать ставку. Раньше делать это бессмысленно, ничего другого не получим, как просто еще раз нагоним цену на жилье», – уверен Кузнецов. Недавно прошла информация, что американская система ипотеки стала причиной финансового кризиса и способствовала падению фондового рынка. Некоторые экономисты уже начали пугаться, ведь российская ипотека развивается по американской модели. В Штатах многие зарабатывали себе на жизнь на кредите под покупку дома. Он дорожал, спустя некоторое время его можно было перезаложить по более высокой цене, выкупив закладную и получив на этой операции хорошие деньги. В результате можно было вложиться в еще один дом. Ног система вдруг дала сбой осенью прошлого года: жилье перестало дорожать, а ставки по кредитам начали расти.

Эти «мелочи американской жизни» нам пока не грозят. Не стоит забывать, что благодаря ипотеке США вышли из «великой депрессии» 1929-1932 годов. Ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).

У нас опасность невозвратов больше касается потребительского кредитования, а не ипотеки. До американского ипотечного перебора нам еще далеко. У нас недобор. Еще нет информации, что ипотека перешла в разряд бизнеса. Во всяком случае, в Воронеже говорить следует пока о другом.

Многие покупают квартиру не ради бизнеса, подсчета процентов – жить негде. А тут с помощью кредита появляется возможность покупки. И ее используют, чтобы проживать в нормальных условиях уже сейчас, а не когда-то там. При изменении кредитных условий на рынке кредит можно рефинансировать. Это раньше, в 90-х годах, боялись банков, тогда они «кидали» население. Но вы были тогда вкладчиком, а сейчас вы – заемщик. И пусть теперь банк боится за свои деньги.

Галина РОХМИН.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.