Консультации
Ваш адвокат. Как разобраться в жилищном хаосе?
12.08.2004 00:00
Вводимый в действие новый Жилищный кодекс продолжает вызывать множество недоуменных вопросов у тех, чьи интересы он затрагивает. Читатели «Коммуны» просят разъяснения специалистов. В номере газеты от 4 октября адвокат Воронежской межтерриториальной коллегии адвокатов Валентина Матюнина уже ответила на ряд вопросов. Сегодня она дает разъяснения других малопонятных положений кодекса.
Вводимый в действие новый Жилищный кодекс продолжает вызывать множество недоуменных вопросов у тех, чьи интересы он затрагивает. Читатели «Коммуны», озадаченные многими положениями вступившего в силу документа, просят разъяснения специалистов. В номере от 4 октября адвокат Воронежской межтерриториальной коллегии адвокатов Валентина МАТЮНИНА ответила на ряд вопросов. Сегодня она дает разъяснения других малопонятных положений кодекса.
– Многие граждане считают, что насильственная организация ТСЖ не принесет пользы. Какими правами обладают собственники жилья, которые на организационном собрании голосовали против создания товарищества, но остались в меньшинстве?
– Если на собрании собственников квартир при выборе способов управления домом более 50 процентов проголосуют за создание ТСЖ, то оставшиеся в меньшинстве уже не смогут воспрепятствовать его созданию и регистрации организации, поскольку указанное решение будет обязательным для всех собственников помещений, в том числе и тех, которые голосовали против или не участвовали в голосовании. Противники новшества будут лишены права принимать участие в управлении общим имуществом дома. Однако это не лишает их права в любое время стать членом ТСЖ, подав об этом письменное заявление.
Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны вносить плату за коммунальные услуги, участвовать в расходах по управлению домом, содержанию его, проведению текущего и капитального ремонта общего имущества в таком доме. Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 3 апреля 1998 года №10-п по делу о проверке законности некоторых положений ФЗ «О товариществах собственников жилья» разъяснил, что товарищества не вправе нарушать права отказавшихся от членства в нем, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общим имуществом в этом доме только для членов товарищества.
Также члены ТСЖ не вправе налагать на тех, кто не является таковыми, обязанности, выходящие за рамки необходимых затрат по управлению домом и его эксплуатации.
– В соответствии с законом к 1 марта 2006 года жильцы многоквартирных домов обязаны выбрать один из трех способов управления домом. А если они не выберут ни один из них, что тогда?
– Прежде всего хочу заметить, что правом выбора способа управления многоквартирным домом обладают только собственники квартир. Следовательно, принимать участие в решении этого вопроса могут не все жильцы дома. Что же касается квартир по состоянию на момент проведения собрания оставшихся в муниципальной собственности, собственности субъектов РФ, а также в собственности РФ, то право участия их жильцов в решении вопроса о выборе способа управления будет по доверенности передано их представителям.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления: непосредственное управление собственниками помещений; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным потребительским специализированным кооперативом; управление управляющей организацией. Если все же в течение года с момента вступления в силу Жилищного кодекса способ управления не будет определен либо выбранный способ по каким-то причинам не реализован, орган местного самоуправления в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.
Выигравшая конкурс организация предлагает собственникам помещений заключить договор на условиях, выработанных на открытом конкурсе. Собственники помещений в течение 30 дней со дня получения проекта договора в праве подписать его, отказаться от подписания либо предложить подписать договор на иных условиях.
Управляющий, получивший от собственников предложение подписать договор на иных условиях в течение 30 дней с момента получения такого предложения, подписывает договор или передает разногласия на рассмотрение суда. Если собственники помещений уклоняются от заключения договора, управляющий вправе обратиться в суд с понуждением заключить договор. Срок действия договора не может превышать одного года. Не позднее чем через год орган местного самоуправления обязан собрать собственников для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления. Если они вновь не принимают решение, орган местного самоуправления опять проводит открытый конкурс. Так будет продолжаться до тех пор, пока собственники квартир не будут самостоятельно осуществлять управление своим домом, исходя из выбранного ими способа управления.
– Тарифы на коммунальные услуги растут с каждым годом, тем не менее руководители отрасли заявляют, что 100-процентная оплата коммунальных услуг все еще не достигнута. Но ведь этот процесс может продолжаться бесконечно…
– Плата за коммунальные услуги включает в себя оплату холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, отопления квартир. Размер ее определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии – из норм потребления. Расчет ведется по тарифам, которые формируются по специальным методикам. При этом учитывается цена на энергоносители, стоимость ремонта и обслуживания оборудования. Департаменты ЖКХ (в Воронеже – департамент по развитию города) рассчитывают тарифы на тот или иной вид коммунальных услуг. Они передаются на независимую экспертизу. Если экспертиза утверждает их, то рождаются так называемые «экономически обоснованные тарифы», которые соответствуют 100-процентной стоимости услуг. ЭОТы передаются на рассмотрение городской Думе.
Она, исходя из платежеспособности населения и возможностей города на выплату субсидий, определяет так называемый уровень оплаты населения за коммунальные услуги, то есть, сколько процентов от экономически обоснованного тарифа способно оплачивать население. Понятно, что пока увеличивается стоимость энергоносителей, будет увеличиваться и величина тарифов. Сколько процентов от полной стоимости услуг будет оплачиваться населением, решает Дума.
– Каковы права жильцов ветхого и аварийного жилья? Может ли муниципальная власть сначала объявить дом аварийным, а через какое-то время отменить данное решение?
– Ветхим или аварийным жилье признается в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов не пригодными для проживания. Этот вопрос решается межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов РФ. Граждане, проживающие в ветхих или аварийных помещениях вправе наряду с уполномоченными органами (местного самоуправления, жилищной инспекцией, санэпидслужбой, пожарной службой) подать заявление о состоянии дома на рассмотрение комиссии. Она принимает решение – либо о пригодности дома для проживания, либо о его пригодности после капитального ремонта и реконструкции, либо о полной непригодности из-за дефектов, которые не могут быть устранены. В случае признания дома непригодным для проживания принимаются меры для расселения граждан. То есть, если дом признается аварийным, то непременно рассматривается вопрос о возможности его восстановления путем ремонта или реконструкции. Если комиссия в официальном порядке признает дом сначала невозможным для проживания, а затем без всякого ремонта или реконструкции отменяет данное решение, то жильцы вправе подать в суд на действия членов комиссии.
– Кто и как имеет право выселить из муниципальной квартиры жильца, длительное время не оплачивающего коммунальные услуги?
– В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса если наниматель более шести месяцев без уважительной причины не вносит плату за жилье и коммунальные услуги, то сам наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения с нормой проживания не менее шести квадратныхкв. метров на одного человека. Предоставляемое жилье может быть менее благоустроенным и может предоставляться без соблюдения правил о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола. В соответствии с судебным решением выселение производится службой судебных приставов.
– Все ли положения нового Жилищного кодекса стыкуются с уже существующими законами?
– Надо сказать, что этот кодекс готовился более десяти лет. За это время в его текст было внесено около 2000 поправок. Тем не менее все же не удалось избежать определенных противоречий. На мой взгляд, некоторые положения кодекса не совсем соответствуют нашему Основному закону. Так в соответствии со ст. 7 Конституции РФ обеспечивается государственная поддержка пожилых граждан и инвалидов. Старый Жилищный кодекс в силу этого предусматривал льготное предоставление жилья этой категории граждан. Новый Жилищный кодекс ставит их в одну очередь с молодыми и здоровыми людьми. Не исключено, что многие из больных и старых просто не доживут до того, как им предоставят жилье.
Или такая вот ситуация. Граждане разных категорий стояли в очереди на получение квартиры по договору социального найма. Все они обладали равными правами на получение жилья. И, казалось бы, на его приватизацию тоже. Только теперь получается по-иному. Приватизировать жилье до 1 января 2007 года смогут только те граждане, которые получили квартиру до 1 марта 2005 года, а те, кто получил ордер хотя бы на один день позже, такого права лишены. Что, конечно, вряд ли является справедливым.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.
