Общество
Коммуна - ваш консультант. Что нужно знать об управляющей компании?
05.04.2015 00:00
На вопросы читателей «Коммуны» отвечает председатель городского отделения ВРОО 'Жилищный контроль' Светлана Кравцова
<p ><em><font >На вопросы читателей «Коммуны» отвечает председатель городского отделения ВРОО 'Жилищный контроль' Светлана Кравцова </font></em> </p>,<p > </p>,<p > </p>,<p > </p>,<p > - Управляющая компания (УК) - юридическое лицо, созданное для управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. Под термином 'управляющая компания' подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения. Согласно положениям Жилищного кодекса, управляющей компанией является организация (юридическое лицо) осуществляющее управление многоквартирными жилыми домами (МКД) на основе возмездного договора с собственниками указанных домов. Известная пословица 'Хлеб – всему голова!' видоизменилась в наше время: 'Договор - всему голова!' УК является одной из возможных форм управления МКД наряду с ТСЖ и непосредственным управлением. <br></br> <br></br> С организационной точки зрения, УК является посредником между множеством собственников МКД и лицами, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию МКД, а также оказывающих услуги по поставке коммунальных ресурсов. <br></br> <br></br> Основной функцией УК является выполнение функций единого заказчика действующего в качестве консолидированного представителя всех собственников перед поставщиками и подрядчиками и одновременно консолидированного представителя всех лиц, оказывающих услуги по поставке коммунальных ресурсов и услуг перед лицом собственников дома. Мы создаем УК, так как на практике фактически невозможно заключение и исполнение множества договоров каждым собственником с каждым поставщиком и подрядчиком. Я имею в виду дома, где квартир много, а собственников - еще больше. К примеру, в доме 130 квартир, а собственников может быть более двухсот. Каждый не сможет пойти и заключить договора на обслуживание с подрядными организациями. Для этого и нужна УК. <br></br> <br></br> С точки зрения экономики, УК осуществляет сбор денежных средств собственников МКД, направляемых на расчеты с поставщиками, содержание и ремонт. Она же организует управление денежными потоками. Одной из основных функций УК является учет, контроль и организация расчетов с поставщиками и подрядчиками, включая поставщиков коммунальных ресурсов. С каждой квартиры плата поступает на счет УК, где должна расчлениться на множество платежей: плата за свет, холодное, горячее водоснабжение, отопление и др. <br></br> <br></br> С технической точки зрения, УК - организация, которая осуществляет работы в области обслуживания общего имущества, планирования и осуществления мероприятий эксплуатации и ремонта. Главная задача УК, 'слон', на котором она стоит, - эксплуатация и ремонт. УК осуществляет накопление информации об обслуживаемом объекте. Объект - это многоквартирный дом. Она же ведет учет износа, амортизации и накопление имущественных и технических фондов, необходимых для восстановительного ремонта амортизированного имущества. <br></br> <br></br> УК планирует и организует мероприятия по восстановлению амортизированного имущества, осуществляет хранение и актуализацию технической документации на объект недвижимости (включая инструкцию по эксплуатации и проект), разрабатывает проект эксплуатации и технологические карты, выполняет функции заказчика (застройщика и технического надзора) строительного контроля в процессе капитального и текущего ремонта, осуществляет аварийно восстановительный ремонт, является заказчиком мероприятий обследования технического состояния, поддерживает техническое состояние объекта на уровне предусмотренном проектом с учетом износа. <br></br> <br></br> Отношения УК и собственников МКД - потребительские (судебная практика). УК признается первым подрядчиком, состоящим в договорных отношениях с собственниками, а все остальные организации: поставляющие услуги, товары, работы для функционирования МКД, - субподрядчики УК. <br></br> <br></br> При определении объема обязанностей УК действует принцип - извлечение прибыли, хотя УК обязана принять любые меры любым способом, чтобы обеспечить надлежащие условия проживания в МДК, а также обеспечить безопасность жизнедеятельности и сохранность имущества собственников. <br></br> <br></br> Вместе с тем данная практика идет в разрез с фактическими отношениями сторон: все существенные решения, включая решения об объеме и сроках обслуживания, в том числе проведения текущего и капитального ремонта, принимаются исключительно общим собранием собственников и контролируются домовым комитетом, как высшими органами управления МКД. Управляющая компания не имеет права инициировать общее собрание собственников. В связи с этим УК является в чистом виде эксплуатационной компанией. </p>,<p > </p>,<p > Управляющие - отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда. <br></br> <br></br> Гибридные - отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний - 'делаем все самостоятельно'. <br></br> <br></br> Эксплуатационные - отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с ТСЖ (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями) </p>,<p > </p>,<p > Каждый из нас имеет право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении МКД, увеличении стоимости недвижимости и рыночной привлекательности. </p>,<p > </p>,<p >Управление - это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса. Любое управление направлено на какой-либо объект. По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом: <br></br> <br></br> - управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица; <br></br> <br></br> - управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками. <br></br> <br></br> Многоквартирный дом выступает объектом управления. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений. <br></br> <br></br> Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели. <br></br> <br></br> Субъект управления: осуществляет управленческую и организационную работу; принимает решения; обеспечивает достижение поставленных целей. <br></br> <br></br> При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления. <br></br> <br></br> Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. <br></br> <br></br> Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. Не забывайте о значении Совета МКД в этом случае. </p>,<p > </p>,<p > Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год. <br></br> <br></br> ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. <br></br> <br></br> Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, могут ли жители оплачивать коммунальные платежи, дисциплинированы ли они, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. </p>,<p > <em>Уважаемые читатели! </em> <br></br> <br></br> Мы обсуждаем с вами способы управления многоквартирными домами для того, чтобы вы могли воспользоваться своим правом и выбрать способ управления самостоятельно. Не хочется, чтобы кто-то навязывал собственникам свою точку зрения. А чтобы этого не происходило, вы должны разбираться в коммунальной кухне. </p>,<p > </p>,<p class='r'></p>
