Общество
Проблема. Куда ни кинь, всюду клин
09.03.2007 00:00
В последние дни 2005 года в Федеральный закон № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса» были внесены изменения. Теперь россияне должны определиться с выбором способа управления своим многоквартирным домом не до 1 марта 2006 года, а до 1 января 2007 года. Примечательно, что именно это предлагала сделать Воронежская областная Дума, обратившаяся в декабре 2005 года с соответствующей законодательной инициативой в Госдуму…
В сложной ситуации находятся граждане,
выбирающие способ управления своим жильем
10 МЕСЯЦЕВ НА РАЗДУМЬЯ
В последние дни 2005 года в Федеральный закон № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса» были внесены изменения. Теперь россияне должны определиться с выбором способа управления своим многоквартирным домом не до 1 марта 2006 года, а до 1 января 2007 года.
Примечательно, что именно это предлагала сделать Воронежская областная Дума, обратившаяся в декабре 2005 года с соответствующей законодательной инициативой в Госдуму.
- Хочется верить, что мнение наших парламентариев возымело свое действие, - говорит консультант Воронежской общественной приемной Уполномоченного по правам человека в РФ Валентин Шубин. – Но еще в ноябре в московской штаб-квартире Уполномоченного проведен «круглый стол», на котором было отмечено: далекие от реалий современной российской жизни реформаторы стали осознавать свою ошибку - они полагали, что в сферу ЖКХ хлынут предприниматели и станут жестко конкурировать за оказание услуг. Однако этого не произошло, как не произошло и массового создания ТСЖ. К примеру, у нас в Воронеже товариществами собственников жилья охвачено примерно лишь 4 процента многоквартирных домов…
По мнению Валентина Шубина, те 10 месяцев, на которые расщедрилась Госдума в отношении Закона № 189-ФЗ, население должно максимально использовать для защиты своих законных прав:
- Жильцы старых муниципальных домов десятилетиями платили за капитальный ремонт, которого, как правило, не было. Нужно через суды добиваться, чтобы муниципалитет или государство выполнили свой долг, и капремонт был произведен. Если собственники жилья создадут ТСЖ в доме, имеющем плохое состояние или износ более 30 процентов, они обрекут себя на бесконечные муки и нищенское существование.
Как видим, юрист Шубин уповает на суды, а вот фракция «Родина», с чьей подачи областная Дума как раз и апеллировала к российскому парламенту, полагает, что муниципалитеты и без того обязаны сделать все возможное для приведения в порядок жилого фонда и последующей передачи его жильцам, выбирающим ту или иную форму управления домом.
Но в любом случае решение проблемного вопроса упирается в нехватку бюджетных средств. Впрочем, из материалов Интернет следует, что власти Астрахани тоже не имеют больших денег, но официально заявили: «На произвол судьбы жилой фонд мы не бросим. Кроме того, всем горожанам, решившим самостоятельно управлять своими домами, готовы оказать методическую помощь через городской комитет жилищно-коммунального комплекса». Но что нам Астрахань со своей мэрией! У нас общественные организации не лыком шиты, об одной из них речь пойдет дальше. Еще обладминистрация прорабатывает с банками вопрос о предоставлении ТСЖ льготных кредитов.
- Можно и судиться, можно и митинговать до бесконечности, но вряд ли от всего этого будет большой толк, - считает депутат Воронежской городской Думы Александр Сысоев. – Хотим мы того или не хотим, но до 1 января с выбором формы управления жилым домом надо определиться – того требует Жилищный кодекс. Как показывает практика, этот документ принят в «сыром» виде, но такой уж у нас парламент. Ждать, пока в Госдуму придут новые депутаты и напишут новые законы – не выход.
ТСЖ КАК … «ОТРЯДЫ САМООБОРОНЫ»
Александр Сысоев предлагает свой путь: не устраивать битв, а мирно и спокойно формировать «линию обороны» - посредством самоуправления смягчить удар реформы ЖКХ по кошелькам населения и уберечь от полного развала всякий многоквартирный дом, в котором, как правило, 80 и более процентов жилья приватизировано, и люди совместно владеют всеми местами общего пользования; поскольку ныне на милость «сверху и со стороны» вряд ли имеет смысл надеяться, соседям надо объединяться и мирно сосуществовать.
То, что вышеизложенная точка зрения не находит безоговорочного одобрения у воронежцев, продемонстрировало мероприятие, состоявшееся 27 января в воронежском Доме архитектора. В этот день здесь собрались на второй по счету семинар члены инициативных групп по созданию ТСЖ из разных районов областного центра.
Как и в первый раз, инициатором его проведения выступил «Союз горожан». Будучи председателем правления этой общественной организации, означенный выше депутат гордумы Александр Сысоев призывал собравшихся «не ударяться в политику». Однако среди участников семинара преобладали пожилые люди, которые не пожалели сил, эмоций и времени на бичевание властей всех уровней, перекладывающих весь коммунальный груз на плечи населения. Многие стремились изложить безрадостную ситуацию по своему дому. В ответ депутат вновь и вновь сочувствовал гражданам, а в конце концов даже заявил, что лично он не состоит в «правящей партии», а в Воронеже скорее всего есть чиновники, которые желают извлечь выгоду из введения в действие Жилищного кодекса – дескать, они ведут себя так, будто хотят поймать рыбку в мутной воде.
Проживающий в многоэтажке на Московском проспекте горожанин среднего возраста Вячеслав Кретинин высказался после семинара так:
- Поражаюсь ветеранам. Я полагаю, что многие из них так и не поняли, в чем они участвовали: в обучающем семинаре или в акции протеста? Вряд ли они видели в глаза Жилищный кодекс. Из-за этого было мало общезначимых учебных и прикладных вопросов к специалистам из архитектурно-строительного университета и обладминистрации. Хорошо еще, что «Союз горожан» выдал всем разъяснительные брошюры, готовит новые консультационные выпуски. В целом я одобряю инициативу «Союза горожан» по проведению серии семинаров, но сможет ли он охватить весь Воронеж, ведь сегодня тут присутствовало сотни полторы человек, а многоквартирных домов в городе более четырех с половиной тысяч…
Мнение Вячеслава Кретинина отражает неоднозначность общественного мнения относительно Жилищного кодекса. Судя по той заинтересованности, с какой участники семинара задавали вопросы председателю действующего ТСЖ «Уютный дом» Нелли Перелыгиной, можно сделать вывод о том, что часть воронежцев уже сейчас разделяет позицию Александра Сысоева: «Создание ТСЖ – не самоцель, а суровая необходимость в интересах самих же горожан, причем остановить свой выбор надо именно на ТСЖ, поскольку управляющие компании вряд ли будут лучше нынешних жилищных контор, а так называемое непосредственное управление домом не дает реальных шансов для нормальной жизни в изношенном жилье, которое преобладает в Воронеже».
Однако, учитывая полярность мнений участников семинара «ТСЖ – самый реальный способ управления своим жильем», Сысоев обещал включить в программу очередного подобного мероприятия вопрос обо всех имеющихся формах управления многоквартирным домом.
Мы же рассмотрим их кратко сегодня, а впоследствии расскажем об опыте работы уже действующих ТСЖ.
ТРИ ВАРИАНТА: ДУМАТЬ И ДЕЙСТВОВАТЬ
Социологические опросы показывают, что почти половина воронежцев даже не подозревает о существовании Жилищного кодекса, а тем более о формах управления многоквартирным домом, основными из которых являются: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья и управление управляющей компанией.
Выступая в качестве консультанта «Коммуны», член комитета по строительному комплексу и коммунальному хозяйству областной Думы Александр Корнев назвал четыре правила, которые следует учесть собственникам многоквартирного жилья:
до 1 января 2007 года жители вправе провести собрание и выбрать любую форму управления домом; правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировал или купил квартиры; решения принимаются большинством, а меньшинство обязано подчиниться; если жильцы собрание не провели, то начиная с 1 января 2007 года мэрия вправе выставить дом на аукцион между управляющими компаниями (про то, как проводятся аукционы, все мы наслышаны, возможен сговор нескольких компаний на основе коррумпированных связей с местной властью, и тогда в их безраздельное владение могут попасть целые жилые массивы).
Александр Корнев рассказал о своих неоднократных беседах с заместителем председателя комитета Госдумы по труду и социальной защите Олегом Шеиным. Тот полагает, что Госдуме вряд ли удастся откорректировать несовершенный Жилищный кодекс до весны 2007 года, а не то что до 1 января.
Именно из-за «пробелов» в Кодексе вариант управляющей компании является наименее предпочтительным для выбора его жильцами: такую компанию почти невозможно проконтролировать; она может погрязнуть в долгах из-за недобросовестных партнеров, даже если будет трудиться добросовестно. По своей сути любая управляющая компания – это посредник, который будет собирать деньги как за жилищные, так и за коммунальные услуги, но посредники обычно хотят быть с наваром, к тому же не спешат передавать денежные средства по назначению. Есть риск натолкнуться на закоренелых мошенников. Кроме того, если управляющая компания разорится, взыскать с нее что-либо вряд ли удастся. Единственный плюс для жильцов, доверившихся компании, - не надо ни о чем думать, кроме «отстегивания» денег (особенно если нет недостатка в них).
Для небольших и особенно крепких домов подходит непосредственное управление. По словам Александра Корнева, его смысл состоит в том, что каждый хозяин жилья сам оплачивает свои квартирые коммунальные услуги, а по жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и так далее. Но поскольку здесь не создается юридическое лицо, нужен необычайно деловой, внушающий фирмам доверие честный человек «без печати в кармане» - уполномоченный собственниками помещений председатель домового комитета. Перво-наперво он известит мэрию и коммунальные службы об итогах собрания, затем будет по мере необходимости собирать поквартирно деньги, заключать договора и вести расчеты по жилищным услугам. Причем под текстом договора должны стоять подписи большинства собственников помещений.
К слову, председателем домкома в «пенсионерском» доме, где туго с «кадрами», может быть специально нанятый управдом-профессионал, в том числе совместитель. Вообще же квалифицированных управляющих любым жилищно-коммунальным комплексом готовит центр дополнительных образовательных услуг ВГАСУ, но обучение там стоит примерно 18 тысяч рублей.
- Иметь во главе дома умелого руководителя – крайне важная задача и для ТСЖ, - считает Александр Корнев. – Кстати, возможность переизбрания правления является несомненным плюсом для ТСЖ. Есть и другие плюсы: жильцы сами через правление распоряжаются своими деньгами, можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию, либо аварийную службу или просто нужных специалистов-ремонтников. Главная же проблема для ТСЖ, если только это не плачевное состояние дома, - расчет за коммунальные услуги. Он идет со всего дома, а некоторые собственники могут оказаться недобросовестными плательщиками, кроме того, нужно потратиться на общедомовые учетные приборы, которые стоят десятки тысяч рублей.
Директор социальных программ «Союза горожан» Сергей Сундуков называет следующие достоинства ТСЖ: члены товарищества сами определяют сроки ремонтных работ, устанавливают размеры платежей, сборов и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей участия, на основе принятого годового бюджета могут перераспределить средства с учетом текущих надобностей… Это и многое другое позволяет жильцам чувствовать себя реальными хозяевами дома.
- Однако следует помнить, - говорит Сергей Сундуков, - что оформление ТСЖ, его регистрация, выбор правления, обеспечение его работы требуют затрат денег и времени.
На семинаре, который провел «Союз горожан», в разных интерпретациях и особенно остро звучал вопрос: в какую сумму может вылиться процесс создания ТСЖ? Оказывается, регистрация юридического лица требует лишь оплаты госпошлины в сумме 2 тысячи рублей, но возможны дополнительные «бумажно-юридические» и прочие расходы примерно на 3 тысячи рублей. А вот оформление свободного от застройки земельного участка (не того, что под домом, а находящегося в непосредственной близости от него) обходится порою очень дорого – в десятки тысяч рублей, о чем обычно и сообщают газеты.
Александр Сысоев посоветовал оформлять свободные участки после создания ТСЖ, с учетом пожеланий жильцов. Такое допустимо. К тому же Александр Владимирович обещал участникам семинара всяческое содействие не только как депутат гордумы, но и как руководитель МУП «Управление главного архитектора» г. Воронежа.
Александр Сысоев, Сергей Сундуков и Александр Корнев сходятся во мнении, что безукоризненных вариантов управления многоквартирным домом не существует, но выбрать один из них до 1 января 2007 года обязательно нужно. Надо думать и действовать! Не исключено, что собрание собственников примет ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не сделать этого, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями.
Николай СТАРЫХ.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.
