Консультации

Квартирный вопрос. «Долевка» в законе

Вступившим в действие с 1 апреля Законом РФ №214 «Об участии в долевом строительстве...» приобретатели будущих квартир получают массу прав и гарантий, а недобросовестных застройщиков, что называется, «обложили по всем фронтам». За разъяснениями закона «Коммуна» обратилась к начальнику организационно-контрольного отдела Главного управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области Игорю Маслову: «Во-первых, в договоре непременно должно...

Вступившим в действие с 1 апреля Законом РФ №214 «Об участии в долевом строительстве...» приобретатели будущих квартир получают массу прав и гарантий, а недобросовестных застройщиков, что называется, «обложили по всем фронтам». Форма договора участия в долевом строительстве – простая, письменная (не требующая нотариального заверения). Этот договор подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области и считается заключенным с момента такой регистрации. Этим самым устраняется вероятность продажи одной и той же квартиры двум и даже нескольким лицам. Кроме того, в регистрационной службе окажут реальную помощь «дольщику» – участнику долевого строительства, поставив на контроль правовую грамотность составления договоров.

За разъяснениями нового Федерального закона мы обратились к начальнику организационно-контрольного отдела Главного управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области Игорю МАСЛОВУ. – Начать следует с того, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, – говорит Игорь Викторович.

В «Коммуну» с завидным постоянством обращаются «дольщики» со своими бедами. Как правило, жалобы стандартны: заключается договор по цене, к примеру, 10 тысяч рублей за квадратный метр будущей квартиры. А затем включается порочная практика всевозможных накруток. Человек загоняется в безвыходное положение и выкладывает все новые и новые суммы. А в итоге: известны случаи, когда вместо обещанных квартир на нижних этажах, застройщики вселяли клиентов на верхние (или наоборот), пользуясь тем, что в договорах указывалась только площадь будущего жилья.

– Во-первых, в договоре непременно должно быть подробное описание объекта долевого строительства. Опасайтесь как кратких, так и расплывчатых формулировок, – продолжает Игорь Маслов. – Во-вторых, какие бы то ни было доплаты допускаются только в том случае, если договор прямо предусматривает возможность изменения цены и конкретно определяет случаи и условия такого изменения...– Иногда договора составляются таким образом, что клиенты даже в случае затягивания ввода жилья не могут ставить вопрос о неустойке. – Сейчас встречаются договора, по которым неустойка за просрочку начинает «капать» только после определенного периода опоздания: скажем, начиная с 4-го месяца затягивания срока сдачи квартиры. Если вы заключили такой договор и попадаете под действие нового закона, то невыгодное условие признается недействительным, потому что ущемляет права гражданина. Неустойка начисляется с первого же дня просрочки.

Вообще, закон максимально усиливает защиту граждан. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, а при отсутствии или неполноте условий в договоре – требованиям технических регламентов, проектной документации и так далее. При нарушении условий о качестве объекта, если недостатки делают его непригодным для предусмотренного законом использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать или безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, или соразмерного уменьшения цены договора, или же возмещения своих расходов на устранение недостатков. – Игорь Викторович. Когда можно потребовать компенсацию? – За каждый день просрочки передачи квартиры, вплоть до фактической сдачи готового жилья, застройщик уплачивает гражданину неустойку, – говорит Игорь Маслов. – Размер ее определяется исходя из цены договора (суммы вклада гражданина в строительство) и ставки рефинансирования Центрального банка. Если стройка настолько затягивается, что дожидаться ее завершения уже не в ваших силах и интересах, то можно отказаться от исполнения договора и потребовать возврата всех уплаченных вами денег. В этом случае вы вправе получить сразу две неустойки: за саму просрочку и за пользование застройщиком вашими денежными средствами.

Кроме перечисленных случаев, можно отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег с выплатой неустойки в следующих ситуациях: если стройка прекращена либо приостановлена и имеются обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что она не будет закончена в срок; если застройщик существенно изменяет проектную документацию строящегося дома, в том числе при существенном изменении размера квартиры; если изменяется назначение общего имущества (например, придомовой территории) и (или) нежилых помещений дома (чердака, подвала и так далее). Застройщик, нарушивший договор, также обязан возместить все убытки, причиненные гражданину. Убытки возмещаются сверх неустойки...

Важно заметить, что если вы уже вступили в долевое строительство и давно «кукуете» в ожидании обещанной квартиры, то наказать просрочившего застройщика по новому закону, скорее всего, не удастся. Потому что он применяется только в том случае, если договор участия в долевом строительстве заключен 1 апреля 2005 года и позднее, а также если договор заключен раньше этой даты, но разрешение на строительство дома получено застройщиком после нее. Причем, договор может называться по-разному (к примеру, «инвестиционный контракт») – главное, чтобы по сути там предусматривалось именно долевое строительство. Кристина ОСИПОВА.

Коллаж Елены ЛЕСНЫХ.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.