Консультации
Закон для хаоса жилищного. Положения нового ЖК разъясняет адвокат
02.05.2007 00:00
Жилищно-коммунальная реформа волнует буквально каждого гражданина. От нее зависит, будем мы жить лучше в наших квартирах, или вся перестройка закончится лишь очередной обдираловкой населения. Новый Жилищный кодекс до сих пор вызывает много вопросов у населения. Дать ответы на некоторые из них «Коммуна» попросила cадвоката Воронежской межтерриториальной коллегии Валентину Матюнину...
Положения нового Жилищного кодекса разъясняет адвокат
Жилищно-коммунальная реформа, в отличие от всех других (кроме здравоохранения), волнует буквально каждого гражданина. От нее зависит, будем мы жить лучше в наших квартирах и платить за это соответственно, или вся перестройка закончится лишь очередной обдираловкой населения. Вступивший в действие полгода назад новый Жилищный кодекс до сих пор вызывает много вопросов у населения. Дать ответы на некоторые из них «Коммуна» попросила cадвоката Воронежской межтерриториальной коллегии Валентину МАТЮНИНУ.
– Более двадцати лет мы жили по кодексу еще советских времен. В новых социально-экономических условиях новый, конечно же, необходим. В чем, Валентина Николаевна его принципиальные отличия?
– Различий много – есть вопросы, которые новым кодексом урегулированы кардинально отлично от старого. Например, предоставление муниципального жилья по договору социального найма. Прежний кодекс основным критерием получения жилья ставил нуждаемость в нем граждан. Теперь для получения жилья по договору социального найма нуждающиеся граждане должны быть признаны малоимущими.
Другой пример – обмен жилых помещений. Раньше его могли провести и собственники квартир, и члены ЖСК, и те, кто проживает по договору социального найма. Теперь же обмен сохраняется только для договоров социального найма. Или, скажем, вот такая ситуация. Супруг вселяется в квартиру другого супруга, приобретенную им до брака по договору купли-продажи. Раньше супруг, вселенный с согласия всех совершеннолетних членов семьи, приобретал право пользования данным жилым помещением. Лишить его этого после расторжения брака никто не мог. Теперь по иску собственника вселенный супруг, утративший семейные отношения с собственником, может быть признан утратившим право на это жилое помещение.
Существенно изменились правила переселения при сносе. Если раньше семья из пяти человек, например, жила по договору социального найма в однокомнатной квартире, то при переселении им полагалась как минимум трехкомнатная. Сейчас же, что имели, то и получат. У собственников ситуация немного лучше. Если раньше должны были выплатить равноценную стоимость либо предоставить равноценное жилье, то теперь основной формой становится денежная компенсация. Если взамен будет предоставлена какая-то квартира, то ее стоимость будет засчитана в так называемую выкупную цену. А выкупная цена – это рыночная стоимость квартиры плюс расходы, которые понесет гражданин в связи с переселением.
– Поскольку собственников квартир нынче стало большинство, то очень многие интересуются: чем отличаются их права и обязанности от прав и обязанностей нанимателей квартир в одном и том же многоквартирном доме?
– Давайте начнем с прав. Собственнику обеспечена возможность использовать помещение для проживания, а также возможность продать его, подарить, обменять, передать в залог, завещать, совершить другие акты, не запрещенные законом. Права же нанимателей квартир ограничены лишь возможностью использования жилого помещения для проживания, что включает в себя вселение в занимаемое помещение иных лиц, сдачу в поднаем, осуществление обмена.
Новый жилищный кодекс наделил собственников квартиры в многоквартирном доме правом общей долевой собственности на земельный участок под домом и отведенную придомовую территорию, надлежащим образом закрепил право собственников на общую долевую собственность на все помещения в доме, не являющиеся частями квартир, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и другие помещения, предназначенные для обслуживания. Таким образом, исключена возможность изменения назначения земельного участка, скажем вместо детской площадки оборудование автостоянки или возведение многоэтажного дома, а также возможность реконструкции чердаков и переоборудования подвалов без согласия собственников квартир многоквартирного жилого дома.
На общем собрании такие собственники имеют право решать судьбу и управлять имуществом, которым они владеют на праве общей долевой собственности без возможности выделения ее в натуре. Наниматели же квартир в этом доме таким правом не наделены. Кроме того, собственники квартир имеют право принимать участие в решении вопроса о выборе способа управления домом.
И немного об обязанностях. Обе категории граждан обязаны производить оплату коммунальных услуг. В этой части различий нет, кроме того, что наниматели квартир должны вносить плату за пользование жилым помещением.
Однако имеются существенные различия в последствиях неисполнения этой обязанности. В соответствии со статьей 90 Жилищного кодекса, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение больше шести месяцев не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Причем новое жилое помещение по уровню благоустроенности и месту расположения будет гораздо скромнее, а его размер, независимо от размера предыдущего, будет исчисляться из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на человека.
Что касается недобросовестных плательщиков из числа собственников квартир, то последствием неуплаты стоимости коммунальных услуг является взыскание задолженности по их оплате в судебном порядке. Следует также отметить, что, кроме оплаты коммунальных услуг, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме, оплачивать расходы на капитальный ремонт дома соразмерно своей доле в праве общей собственности.
И еще одна финансовая повинность собственника квартиры – это налог на собственность.
– А вот с этого места, как говорится, поподробнее. Исходя из чего устанавливаются налоги на приватизированные квартиры?
– Согласно Закону «О налоге на имущество физических лиц», налоги на приватизированные квартиры взимаются из расчета 0,1 процента от остаточной стоимости квартиры, устанавливаемой на основании справки БТИ. Однако новый Жилищный кодекс ввел такое понятие, как собственники помещений в многоквартирном доме. Их я уже перечисляла в предыдущем ответе. В связи с этим будет разработан подробный механизм налогообложения, который включает в себя и налог на имущество, и налог на землю.
– В советские времена существовали очереди на получение жилья от государства. На что сегодня могут рассчитывать малоимущие бюджетники и многочисленные инвалиды?
– Из содержания статьи 6 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» следует, что малоимущим, нуждающимся в получении жилья гражданам, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке очередности при наличии доказательств нуждаемости в жилье и принадлежности к категории малоимущих граждан по нормам предоставления площади жилого помещения. На граждан, поставленных на учет до 1 марта 2005 года, распространяются те же требования. Новым Жилищным кодексом, за малым исключением, очереди для льготников на первоочередное получение жилья ликвидированы. Все категории граждан должны быть поставлены на учет в единой очереди. Более того, если вдруг орган местного самоуправления определит, что материальное положение очередника изменилось в лучшую сторону и уже не позволяет отнести его к категории малоимущих, то он может быть снят с очереди. Так же обстоит дело и с нуждаемостью.
Что касается льготных очередей, то вне очереди жилье предоставляется: гражданам, проживающим в не пригодном для проживания и не подлежащем ремонту и реконструкции помещении; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; гражданам с тяжелыми формами хронических заболеваний, когда совместное проживание с ними других лиц невозможно.
– Словом, назвать человека малоимущим или не признать его таковым вправе чиновники районных администраций. Значит, как и прежде, только они определяют, получит семья квартиру или нет?
– Нельзя сказать, что это происходит бессистемно. Учитывается доход, приходящийся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности семьи и подлежащего налогообложению. Но хочу отметить: обстоятельство, что граждане являются малоимущими, не может быть причиной того, что раз они нуждаются в жилье, то им можно предоставить любую крышу над головой. Жилищным кодексом права данной категории граждан защищены: жилое помещение предоставляется гражданам по месту их жительства; заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия; норма жилой площади при постановке на учет и предоставлении жилья устанавливается органами местного самоуправления. В Воронеже она составляет при постановке на учет 11 метров и менее, а при предоставлении квартиры – от 14 до 18 квадратных метров.
Помещения государственного фонда или фонда субъекта Федерации предоставляются по договорам социального найма иным категориям граждан. Это военнослужащие, судьи, работники прокуратуры и т.д. Для предоставления жилья этим категориям граждан неважно, каков их доход, есть ли у них имущество, подлежащее налогообложению, какова его стоимость. Важно то, что они считаются нуждающимися в жилых помещениях.
– В новом кодексе появился раздел «Специализированный жилищный фонд». Что в него входит?
– Сюда относятся служебные помещения, общежития, помещения в домах маневренного фонда, помещения фонда для временного поселения переселенцев, беженцев и др. Данные помещения могут быть только государственной либо муниципальной собственностью. По мере того, как проходила приватизаций предприятий, с их баланса снимались общежития и передавались муниципалитетам. Это создало серьезную проблему для семей, проживающих в них, поскольку занимаемая ими площадь перестала быть ведомственной, а режим общежития сохранился. Закон установил, что к помещениям, которые использовались в качестве общежитий, а теперь переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы кодекса о договоре социального найма. Иными словами, граждане, проживающие в таких помещениях, могут обменять их на другие. причем такие граждане по-прежнему остаются на учете в качестве нуждающихся в жилье (норма предоставления в общежитии – 6 квадратных метров, а по социальному найму постановка на учет – 11 и менее). Комнаты в таких общежитиях могут быть приватизированы нанимателями до 1 января 2007г.Вопросы задавал
Борис ОРЛОВ.
© При перепечатке или цитировании материалов cайта ссылка на издания газетной группы «Коммуна» обязательна. При использовании материалов в интернете гиперссылка на www.kommuna.ru обязательна.
